Eine Immobilie ist cashflow-positiv, wenn die Mieteinnahmen nach allen Kosten (Zins, Tilgung, Verwaltung, Instandhaltung, Leerstandsreserve) noch einen positiven Überschuss ergeben. Das klingt einfach — ist aber in deutschen Ballungsräumen heute kaum noch zu finden. Wir zeigen, wie du trotzdem fündig wirst.

Was bedeutet positiver Cashflow genau?

Cashflow = Mieteinnahmen − (Zinsen + Tilgung + NK-Vorauszahlungen + Verwaltung + Instandhaltungsrücklage + Leerstand-Reserve)

Nutze unseren Cashflow-Rechner für schnelle Checks — gib einfach Kaufpreis, Miete und Finanzierungskosten ein.

Warum cashflow-positive Objekte selten sind

Bei aktuellen Kaufpreisen (Faktor 25-40) und Zinsen von 3-4 % ergibt sich für viele Objekte rechnerisch ein negativer Cashflow. Beispiel: Kaufpreis 400.000 €, Miete 1.500 €/Monat = 4,5 % Bruttorendite. Bei 3,8 % Zins auf 80 % Fremdkapital = 12.160 € Zinsen + Tilgung + Kosten → Cashflow meist negativ.

Märkte mit besseren Cashflow-Chancen

Der Mietrendite-Städtevergleich zeigt: In diesen Regionen sind positive Cashflows wahrscheinlicher:

  • Ostdeutschland: Magdeburg, Halle, Chemnitz, Erfurt — Kaufpreisfaktoren oft unter 18, Renditen 5-7 %
  • Ruhrgebiet: Essen, Bochum, Dortmund — günstige Preise, stabile Mietnachfrage
  • Mitteldeutschland: Kassel, Braunschweig, Göttingen — B-Städte mit vernünftigen Faktoren

Die 1-Prozent-Regel als erster Filter

Faustregel: Die Monatsmiete sollte mindestens 1 % des Kaufpreises betragen. Bei 200.000 € Kaufpreis = 2.000 € Monatsmiete. Das ist in deutschen Märkten selten — zeigt aber schnell, welche Objekte überhaupt in Frage kommen. Mehr dazu: 1-Prozent-Regel erklärt.

Tipps für die Objektsuche

  • Suche gezielt nach Objekten mit Leerstand — Verkäufer sind oft verhandlungsbereit
  • Direkt vom Eigentümer kaufen (Maklerprovision spart 3,57 %)
  • Zwangsversteigerungen beobachten (oft 10-30 % unter Marktwert)
  • Einfache Lagen statt Toplagen: Faktor 15 statt 30 ist der Unterschied
  • Renovierungsbedürftige Objekte: Preis drücken, AfA erhöhen, Miete nach Sanierung steigern

Cashflow vs. Wertsteigerung: Die Abwägung

Wer maximalen Cashflow will, kauft in B/C-Lagen — akzeptiert aber geringere Wertsteigerung. Wer auf Wertzuwachs setzt, kauft in A-Lagen — und nimmt negativen Cashflow in Kauf, spekuliert auf Verkaufsgewinn nach 10+ Jahren. Beide Strategien können funktionieren — wichtig ist: klar sein, welche man verfolgt, und entsprechend kalkulieren.