Seit dem 1. Januar 2025 gilt die neue Grundsteuerberechnung in Deutschland — die größte Reform seit über 50 Jahren. Für Vermieter und Immobilieninvestoren hat das direkte Auswirkungen auf ihre Kosten und die Nebenkostenabrechnung.

Warum die Reform?

Das Bundesverfassungsgericht hatte 2018 entschieden, dass die alten Einheitswerte verfassungswidrig sind — sie stammten aus dem Jahr 1964 (West) bzw. 1935 (Ost) und bilden die Realwerte von Immobilien überhaupt nicht mehr ab. Das neue System soll eine gerechtere, wertbasierte Berechnung ermöglichen.

Das neue Berechnungsmodell

Die neue Grundsteuer wird in drei Schritten berechnet:

  1. Grundsteuerwert (ermittelt vom Finanzamt auf Basis von Bodenwert + Gebäudewert)
  2. × Steuermesszahl (bundeseinheitlich, für Wohngebäude: 0,031 %)
  3. × Hebesatz der Gemeinde (variiert stark: 250–900 %)

Rechenbeispiel

Wohnung in München, Grundstückswert 800.000 €, Gebäudewert 200.000 €, Grundsteuerwert 1.000.000 €:

  • Steuermessbetrag: 1.000.000 € × 0,031 % = 310 €
  • München Hebesatz (ca. 535 %): 310 € × 5,35 = 1.658,50 € Grundsteuer/Jahr

Länderöffnungsklausel: Unterschiedliche Modelle

14 Bundesländer folgen dem Bundesmodell. Zwei Länder haben eigene Modelle:

  • Bayern: Reines Flächenmodell (kein Wertbezug mehr)
  • Baden-Württemberg: Modifiziertes Bodenwertmodell

Das bedeutet: Die Grundsteuer kann selbst bei gleichem Objekt je nach Bundesland sehr unterschiedlich ausfallen.

Grundsteuer als Betriebskosten umlegbar

Als Vermieter kannst du die Grundsteuer vollständig auf deine Mieter umlegen — sie ist eine der klassischen Betriebskosten (§ 2 BetrKV). Du musst sie in der jährlichen Nebenkostenabrechnung aufführen. Wichtig: Steigerungen der Grundsteuer durch die Reform können auf Mieter umgelegt werden — auch wenn das zu Diskussionen führt.

Was Vermieter jetzt tun sollten

  • Grundsteuerbescheid 2025 prüfen (wurde er erstellt?)
  • Vergleich mit altem Bescheid: Wurde es teurer oder günstiger?
  • Widerspruch einlegen, wenn der Grundsteuerwert falsch erscheint (Frist beachten!)
  • Nebenkostenabrechnung aktualisieren

Mehr Vermieter-Basics: Nebenkostenumlage Regeln. Alle Steuerinfos auf kapitalanlagerechner24.de.

Fuer Vermieter gilt: Die Reform kann sowohl zu houeherer als auch zu niedrigerer Grundsteuer fuehren, je nach Lage und Objekttyp. In manchen Städten sind die Hebesaetze gestiegen, um Einnahmenausfaelle auszugleichen, in anderen sind sie gesunken. Wer seinen Bescheid erhalten hat, sollte ihn sorgfaeltig pruefen. Bei klaren Fehlern oder unrealistischen Bewertungen lohnt sich ein Widerspruch. Die Grundsteuer ist zwar umlegbar auf Mieter, aber hoehe Anstiege koennen zu Konflikten fuehren. Informiere dich bei deinem lokalen Grundstuecksmarktbericht ueber realistische Bodenwerte.