Günstige Kaufpreise durch Sanierungsbedarf – das klingt verlockend. Aber viele Investoren unterschätzen die Kosten und landen am Ende teurer als beim Kauf einer renovierten Wohnung. Hier ist die ehrliche Kalkulation.
Was Sanierungen wirklich kosten
| Maßnahme | Kosten (ca.) |
|---|---|
| Bad komplett (8–12 m²) | 8.000–20.000 € |
| Küche erneuern | 5.000–15.000 € |
| Böden komplett (80 m²) | 4.000–12.000 € |
| Fenster erneuern (10 Stück) | 8.000–20.000 € |
| Heizung erneuern | 8.000–20.000 € |
| Elektrik komplett erneuern | 5.000–15.000 € |
| Dach neu (Einfamilienhaus) | 20.000–60.000 € |
| Vollsanierung 80 m² | 40.000–120.000 € |
Eine Vollsanierung kann schnell 80.000–100.000 € kosten. Wird der Kaufpreisrabatt von 50.000 € gegengerechnet, bleibt oft wenig übrig.
Wann lohnt sich der Kauf dennoch?
- Kaufpreisrabatt übersteigt reale Sanierungskosten deutlich (30–50 % Abschlag)
- Eigene Handwerker-Connections oder Eigenleistung (Muskelhypothek)
- Denkmalschutz: Sanierungskosten steuerlich voll absetzbar (§7i)
- Strukturell einwandfreies Gebäude (Statik, Feuchtigkeit OK) – nur kosmetischer Bedarf
Die häufigsten Fallen
- Feuchte Wände / Schimmel: Ursache (meist Keller, Fundament) oft viel teurer als Symptombekämpfung
- Schadstoffe: Asbest, PCB, Blei in Altbauten vor 1990 – Entsorgungskosten erheblich
- Altlastengrundstück: Tanklager, Betriebe früher auf dem Grundstück
- Statische Mängel: Setzen, Risse – teuerste Sanierung überhaupt
Checkliste vor dem Kauf
- Unabhängigen Sachverständigen beauftragen (Kosten: 500–1.500 €)
- Kellerbesichtigung auf Feuchtigkeit
- Dachinspektion (Fotos aus Dachboden)
- Heizungsprüfung und Energieausweis
- Elektroinstallation: Vor 1970 oft zu erneuern
- Asbestcheck bei Baujahr 1960–1990
Richtig kalkulieren: So gehst du vor
- Sanierungskosten schätzen lassen (3 Angebote einholen)
- 20–30 % Puffer auf Sanierungskosten aufschlagen
- Kaufpreis + Sanierung + Nebenkosten = Gesamtinvestition
- Rendite auf Gesamtinvestition berechnen: Nettorendite-Rechner
Sanieren oder saniert kaufen: Die ehrliche Rechnung
Die Frage „selbst sanieren oder saniert kaufen" klingt nach persönlicher Präferenz. In Wahrheit ist es eine Rendite-Risiko-Abwägung. Und die meisten Investoren unterschätzen beide Seiten der Gleichung.
Wer unsaniert kauft, kauft günstiger. Manchmal 20 bis 40 Prozent unter dem Marktpreis für vergleichbare sanierte Objekte. Das klingt verlockend. Aber dann kommen die Sanierungskosten: Badezimmer 8.000 bis 20.000 Euro, Küche 5.000 bis 15.000 Euro, neue Elektrik 5.000 bis 15.000 Euro, neue Heizung 10.000 bis 25.000 Euro, Fenster 500 bis 1.500 Euro pro Stück. Eine Vollsanierung einer mittelgroßen Wohnung kann 50.000 bis 100.000 Euro kosten.
Wer saniert kauft, zahlt den vollen Marktpreis, hat aber von Tag eins vermietbares Objekt, keine Bauzeit-Risiken und keine bösen Überraschungen. Die Rendite ist geringer, aber kalkulierbar. Das ist psychologisch angenehmer und finanziell oft stabiler als geschätzt.
Mein Rat: Sanierungen sind für Erfahrene. Wer schon mehrere Objekte besitzt, Handwerkerkontakte hat und die Kosten realistisch schätzen kann – der sollte sanierungsbedürftige Objekte kaufen. Wer das erste oder zweite Objekt kauft, sollte saniert kaufen und die Rendite durch gute Lage und guten Einkaufspreis optimieren. Mehr: Sanierungskosten steuerlich absetzen.
