Selbstnutzung: Die steuerlichen Konsequenzen
Wer seine Immobilie selbst bewohnt, zahlt keine Einkommensteuer auf den Wohnwert (das war früher anders). Es gibt auch keine steuerlichen Abzüge — keine AfA, keine Zinsabzüge, keine Werbungskosten. Der einzige steuerliche Vorteil der Selbstnutzung: Der Verkauf ist steuerfrei wenn du im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst darin gewohnt hast. Das kann erheblich sein bei großen Wertsteigerungen. Praktischer Weg: Erst vermieten (AfA + Zinsen abziehen), dann kurz vor dem Verkauf selbst einziehen und steuerfrei verkaufen — wenn du mindestens 2 volle Kalenderjahre selbst gewohnt hast.
Vermieten: Steuerlich attraktiv bei hohem Einkommen
Wer vermietet, profitiert von erheblichen steuerlichen Vorteilen: AfA 2 % des Gebäudewertes pro Jahr reduziert die Steuerlast. Alle Zinsen sind absetzbar. Alle Werbungskosten (Reparaturen, Verwaltung, Versicherung) sind absetzbar. Bei negativem Einnahmenüberschuss (Kosten > Miete) entsteht ein steuerlicher Verlust der gegen andere Einkünfte verrechnet werden kann. Das ist der "Negativvorteil" den manche Investoren bewusst einplanen: Mit Immobilien Steuern sparen. Mehr: Selbst nutzen oder vermieten?
Der Wechsel zwischen Selbstnutzung und Vermietung
Wenn du eine Wohnung wechselweise selbst nutzt und vermietest, gilt: Nur der vermietet genutzte Anteil (zeitlich oder flächenmäßig) ist absetzbar. Du musst den Wechsel dem Finanzamt melden. Die 10-Jahres-Spekulationsfrist läuft während Selbstnutzungsphasen weiter — das ist ein häufiger Irrtum. Lasse jeden Wechsel steuerlich begleiten. Mehr: Steueroptimierung für Vermieter.
Der häufigste Steuerfehler: Eigentümer wechseln zu spät zur Selbstnutzung
Ein typischer Planungsfehler: Du hast eine Wohnung 8 Jahre vermietet und willst sie verkaufen. Du weißt dass du nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen kannst — also planst du den Verkauf in 2 Jahren. Aber: Wenn du die Wohnung in den letzten 2 Jahren (genauer: im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren) selbst bewohnst, ist der Verkauf SOFORT steuerfrei — auch wenn die 10 Jahre noch nicht erreicht sind. Das kann erheblich sein wenn du heute verkaufen willst. Selbst 2 Jahre warten und selbst einziehen spart dir bei einem Gewinn von 100.000 Euro und 42 % Grenzsteuersatz 42.000 Euro Steuern. Lasse diese Strategie immer vom Steuerberater prüfen da Details (Wohnfläche, Nutzung einzelner Zimmer) entscheidend sein können. Mehr: Alle Wege zum steuerfreien Verkauf.
