Einmalige Kaufnebenkosten: Die Pflichtkosten

Diese Kosten entstehen bei JEDEM Immobilienkauf und sind nicht verhandelbar. Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % des Kaufpreises je nach Bundesland. Bei 300.000 Euro Kaufpreis: 10.500 Euro (Bayern) bis 19.500 Euro (NRW). Notar- und Grundbuchkosten: 1,5–2 % des Kaufpreises. Beinhaltet Kaufvertragsbeurkundung, Grundbuchumschreibung, Kaufpreisabwicklung über Notaranderkonto. Bei 300.000 Euro: ca. 4.500–6.000 Euro. Maklerprovision (wenn Makler): Seit 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision. Typisch 3,57 % (inkl. MwSt.) für den Käufer. Bei 300.000 Euro: ca. 10.700 Euro. Gesamte Pflichtnebenkosten ohne Makler: ca. 6–8 % des Kaufpreises. Mit Makler: ca. 9–12 %.

Einmalige optionale Kosten: Empfehlenswert

Bausachverständigen-Gutachten: 500–1.500 Euro — schützt vor versteckten Baumängeln. Pflicht beim Altbau. Energieausweis (wenn nicht vorhanden): 100–700 Euro je nach Typ. Finanzierungsberatung: Kostenfrei bei Banken, bei unabhängigen Beratern 500–2.000 Euro. Anwaltliche Kaufvertragsprüfung: 300–800 Euro — besonders bei ungewöhnlichen Klauseln. Umzugskosten (wenn Eigennutzung): 500–5.000 Euro je nach Distanz und Umfang. Diese optionalen Kosten können 1.000–7.000 Euro zusätzlich ausmachen — sollten aber im Budget stehen.

Laufende Kosten ab dem ersten Monat

Instandhaltungsrücklage: 1 % des Kaufpreises pro Jahr zurücklegen. Bei 300.000 Euro: 3.000 Euro/Jahr = 250 Euro/Monat. Hausverwaltung (wenn eingesetzt): 25–45 Euro/Einheit/Monat. Versicherungen: Wohngebäudeversicherung 200–600 Euro/Jahr je nach Gebäude und Standort. Grundsteuer: 200–2.000 Euro/Jahr je nach Hebesatz und Objekt. Hausgeld bei WEG (Eigentumswohnung): 150–500 Euro/Monat je nach Gebäudezustand und Rücklage. Für eine vollständige Renditeberechnung mit allen Kosten: Nettorendite-Rechner und Cashflow-Rechner.

Laufende Kosten nach dem Kauf: Der oft vergessene Teil

Viele Käufer fokussieren sich auf die einmaligen Kaufnebenkosten und vergessen die laufenden Kosten die direkt nach dem Kauf beginnen. Diese laufenden Kosten musst du einplanen: Grundsteuer: Variiert stark je nach Gemeinde. Bundesschnitt: ca. 400–800 Euro/Jahr für eine Eigentumswohnung. Hausgeld bei WEG: 2–4 Euro/m²/Monat (inkl. Rücklage). Bei 70 m²: 140–280 Euro/Monat. Verwaltungsgebühren bei Vermietung: 20–40 Euro/Wohneinheit/Monat für professionelle Verwaltung. Instandhaltungsrücklage für Eigenverantwortung (Einfamilienhaus): 0,8–1,5 Euro/m²/Monat empfohlen. Versicherungen: Gebäudeversicherung ca. 300–800 Euro/Jahr je nach Größe und Lage. Steuerberater: 500–1.500 Euro/Jahr wenn du Vermietungseinkünfte hast. Der Fehler den Einsteiger machen: Sie rechnen nur mit Zins und Tilgung und vergessen diese laufenden Kosten. Bei 70 m² Eigentumswohnung können die laufenden Nebenkosten (ohne Finanzierung) 400–700 Euro/Monat betragen. Diese Summe muss aus den Mieteinnahmen gedeckt werden bevor du positiven Cash-Flow hast. Vollständige Kalkulation: Cashflow-Rechner.