Der Kaufpreisfaktor (auch: Vervielfältiger) ist neben der Bruttorendite die wichtigste Schnellkennzahl beim Immobilienkauf. Er zeigt, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis entspricht.
Formel und Berechnung
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis / Jahreskaltmiete
Beispiel: Kaufpreis 300.000 € / Jahreskaltmiete 12.000 € = Faktor 25
Umgekehrt: Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert der Bruttorendite (in Dezimalform).
| Kaufpreisfaktor | Bruttorendite |
|---|---|
| 10 | 10 % |
| 15 | 6,7 % |
| 20 | 5 % |
| 25 | 4 % |
| 30 | 3,3 % |
| 35 | 2,9 % |
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?
- Unter 15: Sehr gut (kaum noch in deutschen Großstädten)
- 15–20: Gut (B-Städte, Ruhrgebiet, Ostdeutschland)
- 20–25: Marktüblich (A-Städte Randlagen, B-Städte Toplage)
- 25–30: Akzeptabel in Toplagen (Berlin, Hamburg)
- Über 30: Nur bei sehr starker Wertsteigerungserwartung
Faustregel: Kaufpreisfaktor bis 20 = Rendite steht im Vordergrund. Über 25 = Wertsteigerung muss die Renditelücke schließen.
Kaufpreisfaktoren nach Region 2026
| Stadt | Typischer Faktor | Bruttorendite |
|---|---|---|
| München | 35–50 | 2–2,9 % |
| Berlin | 28–38 | 2,6–3,6 % |
| Hamburg | 30–40 | 2,5–3,3 % |
| Frankfurt | 28–36 | 2,8–3,6 % |
| Leipzig | 20–28 | 3,6–5 % |
| Dortmund | 15–22 | 4,5–6,7 % |
| Chemnitz | 8–14 | 7–12,5 % |
Grenzen des Kaufpreisfaktors
Der Kaufpreisfaktor sagt NICHT aus:
- Ob nach Kosten noch Rendite übrig bleibt (dafür: Nettorendite)
- Ob der Standort wächst oder schrumpft
- Ob der Zustand des Objekts gut ist
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Kaufpreisfaktor im Praxiseinsatz: Wie Profis denken
Professionelle Immobilieninvestoren denken in Kaufpreisfaktoren (KPF), bevor sie überhaupt eine Besichtigung vereinbaren. Steht das Objekt in einer guten Lage mit einem KPF von 15 bis 20? Dann schaut man genauer hin. Liegt der KPF über 30? Dann braucht es sehr gute Gründe, warum das trotzdem interessant sein könnte.
Die entscheidende Faustregel: In einem guten Markt (Deutschland, 2025) gelten KPF unter 20 als günstig und renditestark, KPF von 20 bis 25 als fair, KPF von 25 bis 30 als teuer und KPF über 30 als sehr teuer. In Spitzenlagen wie München-Maxvorstadt oder Berlin-Prenzlauer Berg sind KPF von 35 bis 50 keine Seltenheit – diese Objekte kaufen Investoren ausschließlich wegen der erwarteten Wertsteigerung, nicht wegen der Mietrendite.
Wichtig: Der Kaufpreisfaktor sagt nichts über die Qualität des Gebäudes, den Zustand der Mieter oder den lokalen Markt. Er ist ein erster Filter, kein vollständiges Bewertungsinstrument. Erst wenn der KPF passt, lohnt sich die vertiefte Analyse mit Nettorendite und Cashflow.
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