Das Mehrfamilienhaus (MFH) gilt als Königsdisziplin der privaten Immobilienkapitalanlage. Mehr Einheiten bedeuten mehr Mieteinnahmen, breitere Risikoverteilung und potenziell bessere Renditen. Gleichzeitig steigen Aufwand, Kapitalbedarf und Komplexität.
Was ist ein Mehrfamilienhaus?
Ein Mehrfamilienhaus ist eine Immobilie mit mindestens drei Wohneinheiten, die dauerhaft zum Wohnen vermietet werden. Es kann ein kleines Dreifamilienhaus in der Vorstadt sein oder ein städtisches Miethaus mit 20 Wohnungen. Steuerlich wird ein MFH als Einheit behandelt — alle Wohneinheiten gehören einem Eigentümer (oder einer Eigentümergemeinschaft).
Rendite-Rechnung beim Mehrfamilienhaus
| Kennzahl | Beispielwerte |
|---|---|
| Kaufpreis | 800.000 € |
| Jahreskaltmiete (alle Einheiten) | 48.000 € |
| Bruttomietrendite | 6,0 % |
| Nebenkosten (Verwaltung, Instandhaltung) | -7.200 € / Jahr |
| Nettorendite (vor Steuern) | ca. 5,1 % |
| Kaufnebenkosten (ca. 12 %) | 96.000 € |
| Eigenkapital (25 %) | 200.000 € + 96.000 € |
Vorteile gegenüber Einzelwohnung
- Klumpenrisiko minimiert: Leerstand einer Einheit trifft nicht das gesamte Investment
- Skalen-Effekte: Verwaltung, Versicherung, Hausverwaltung pro Einheit günstiger
- Aufteilung möglich: Einzelne Wohnungen können später als Eigentumswohnungen verkauft werden (Wertsteigerungsstrategie)
- Finanzierung: Banken vergeben Kredite für MFH oft zu guten Konditionen (Cashflow-Sicherheit)
Herausforderungen
- Hoher Kapitalbedarf: Eigenkapital von 200.000 € aufwärts realistisch
- Verwaltungsaufwand: Mehrere Mieter = mehrere Problemquellen
- Instandhaltungsrücklage: Für jede Einheit nötig (mindestens 10 €/m² pro Jahr)
- Teilung in WEG: Wenn du aufteilst, entstehen Eigentümerversammlungen und WEG-Verwaltung
Finanzierung eines Mehrfamilienhauses
Banken finanzieren MFH in der Regel zu 70–80 % des Kaufpreises — manchmal weniger. Entscheidend ist die nachgewiesene Miete: Gibt es Mietverträge, ist die Finanzierung einfacher. Bei Leerstand oder niedrigen Mieten werden Banken vorsichtiger. Eine solide Eigenkapitalbasis und ein erfahrener Finanzberater sind wichtig.
Fazit: Wann lohnt sich ein MFH?
Das Mehrfamilienhaus lohnt sich für Investoren, die bereits Erfahrung mit Einzelwohnungen haben, ausreichend Eigenkapital mitbringen und bereit sind, professionell zu verwalten. Als Einsteigerobjekt ist es meist zu komplex. Wer mit einer Wohnung anfängt und sich hocharbeitet, ist besser aufgestellt. Mehr Strategien auf kapitalanlagerechner24.de und unter Renditeberechnung Schritt für Schritt.
Wer ein Mehrfamilienhaus kauft, sollte von Anfang an professionell aufgestellt sein. Das bedeutet: Hausverwaltung beauftragen oder selbst professionalisieren, Instandhaltungsruecklagen pro Einheit anlegen, und die Mieten regelmaessig am Markt messen. Ein gut gefuehrtes MFH kann ueber Jahrzehnte stabile Cashflows liefern und ist gleichzeitig ein Wertspeicher mit Inflationsschutz. Wichtig: Beim Kauf immer einen Bausachverstaendigen hinzuziehen, denn versteckte Maengel in einem Mehrfamilienhaus koennen sehr teuer werden.
