Mehrfamilienhaus kaufen: Der vollständige Leitfaden für Einsteiger
Ein Mehrfamilienhaus (MFH) ist der Einstieg in institutionelles Immobilieninvestment. Statt einer Wohnung besitzt man mehrere Einheiten in einem Gebäude — das bringt Skalierungsvorteile aber auch komplexere Verwaltung.
Ab wann ist ein Mehrfamilienhaus sinnvoll?
Ein MFH eignet sich wenn:
- Mindestens 200.000–300.000 Euro Eigenkapital verfügbar
- Bereitschaft zu aktiverer Verwaltung als bei einer ETW
- Langfristiger Horizont (mindestens 10–15 Jahre)
- Bereitschaft zu großen Einzelrisiken (Leerstand, Großreparaturen)
Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser 2026
| Stadttyp | Kaufpreis je m² | Kaufpreis 500 m² MFH | Bruttorendite |
|---|---|---|---|
| A-Stadt (München, Frankfurt) | 5.000–9.000 € | 2,5–4,5 Mio. € | 3–4 % |
| B-Stadt (Hannover, Leipzig) | 2.500–4.500 € | 1,25–2,25 Mio. € | 4–5,5 % |
| C-Stadt (Chemnitz, Cottbus) | 800–2.000 € | 400k–1 Mio. € | 7–12 % |
Vorteile MFH vs. einzelne ETW
- Leerstand einer Einheit trifft nicht zu 100 % (bei 6 Wohnungen: 17 % Ausfall statt 100 %)
- Verwaltungseffizienz: Ein Gebäude, nicht 6 Standorte
- Kein WEG: Als Alleineigentümer alle Entscheidungen selbst
- Gebäudeversicherung für das gesamte Objekt = günstiger pro m²
Für Cashflow: Cashflow-Rechner.
Mehrfamilienhaus: Checkliste und Finanzierungsplanung
Checkliste vor dem MFH-Kauf: Vollständiger Mietvertragsstatus aller Einheiten prüfen (Bestandsmieten, Mieterhöhungspotenzial). WEG oder Alleineigentum? Bei WEG-MFH: Teilungserklärung und alle WEG-Protokolle der letzten 5 Jahre. Gebäudezustand: Dach, Heizungsanlage, Fassade — Gutachter einschalten (500–1.000 Euro). Energieausweis: Für jede Wohneinheit oder für das Gebäude. Instandhaltungsrücklage: Besteht eine ausreichende Reserve? Mietausfallquote der letzten 3 Jahre erfragen. Finanzierungsplanung MFH: Eigenkapital mindestens 20–25 % vom Kaufpreis + Nebenkosten. Bank berechnet Kreditwürdigkeit auf Basis aller Mieteinnahmen minus Leerstandspuffer. Tilgung von 2–3 % p.a. ist für MFH Standard. Langfristige Finanzierung von 15–25 Jahren sichern. Für Cashflow-Simulation: Cashflow-Rechner.
Mehrfamilienhaus: Verwaltung und typische Fehler
Häufige Fehler beim Kauf von Mehrfamilienhäusern die neue Investoren machen: Fehler 1: Kaufpreis auf Basis von Sollmiete statt Istmiete kalkuliert. Wenn Bestandsmieten unter Markt liegen, dauert es Jahre bis zur Anpassung. Fehler 2: Instandhaltungskosten unterschätzt. Bei Altbauten vor 1980: 2–3 % des Kaufpreises pro Jahr als Reserve einplanen. Fehler 3: Verwaltungsaufwand unterschätzt. 5–10 Wohnungen brauchen regelmäßig 3–5 Stunden pro Woche. Hausverwaltung (6–8 % der Jahreskaltmiete) ist für die meisten sinnvoll. Fehler 4: Keine Reserve für Leerstand. In einem 6-Einheiten-Haus: Immer 3 Monatsmieten Reserve für Leerstand/Mietausfall halten. Erfolgsformel: Kaufpreis maximal 20-fache Jahreskaltmiete für C-Städte, 25-fache für B-Städte, 30-fache für A-Städte. Darunter wird die Finanzierung knapp. Für Cashflow: Cashflow-Rechner.
