Die Mietkaution beträgt maximal 3 Nettokaltmieten (§ 551 BGB). Sie muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden — wer das nicht tut, riskiert Probleme. Hier ist alles, was du wissen musst.
Korrekte Anlage der Kaution
Die Kaution muss auf einem separaten, insolvenzgeschützten Konto angelegt werden — nicht auf deinem privaten Girokonto oder vermischt mit Betriebsmitteln. Zulässige Anlageformen:
- Mietkautionskonto (Sparbuch auf Namen des Mieters, verpfändet)
- Mietkautionssparbuch
- Mietkautionsdepot (Wertpapiere, falls vertraglich vereinbart)
- Bankbürgschaft des Mieters (Bürgschaftsgebühren trägt der Mieter)
Wichtig: Die Zinsen aus der Kaution gehören dem Mieter — nicht dem Vermieter. Bei Rückgabe: Kaution + angesammelte Zinsen zurückgeben.
Wann muss die Kaution zurückgegeben werden?
Es gibt keine gesetzlich festgelegte Frist — aber die Rechtsprechung hat sich auf 3-6 Monate nach Auszug eingespielt. Innerhalb dieser Zeit muss der Vermieter prüfen: Mietrückstände, Schäden über normale Abnutzung hinaus, ausstehende Nebenkostenabrechnung.
Behält der Vermieter zu lange zu viel ein, kann der Mieter klagen und Zinsen + Schadensersatz fordern.
Was darf einbehalten werden?
Zulässige Einbehalte aus der Kaution:
- Mietrückstände
- Kosten für Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen
- Ausstehende Nebenkosten (wenn Abrechnung noch aussteht: Teilbetrag zurückhalten)
- Kosten für unterlassene Schönheitsreparaturen (nur wenn wirksam vereinbart)
Nicht zulässig: Einbehalten wegen normaler Abnutzung (Dübellöcher, vergilbte Tapete nach langer Mietdauer, leichte Kratzer). Mehr zur Abrechnung: Häufige Abrechnungsfehler.
Übergabeprotokoll schützt beide Seiten
Ein detailliertes Übergabeprotokoll bei Ein- und Auszug ist der beste Schutz vor Kautionsstreitigkeiten. Dokumentiere: Zustand jedes Raums, Zählerstand, alle vorhandenen Mängel, Schlüsselanzahl. Fotos mit Datum. Beide Parteien unterschreiben. Ohne Protokoll ist es dein Wort gegen das des Mieters — das verlierst du vor Gericht oft.
Sonderfall: Insolvenz des Vermieters
Weil die Kaution getrennt vom Vermögensanlegen muss, ist sie bei Insolvenz des Vermieters geschützt — der Mieter bekommt sie zurück, nicht der Insolvenzverwalter. Vermieter, die die Kaution auf dem eigenen Konto halten: Das ist rechtswidrig und kann Schadenersatzpflichten auslösen. Nutze den Cashflow-Rechner, um sicherzustellen, dass deine Liquiditätsplanung die Kaution als "nicht verfügbares Geld" berücksichtigt.
