Als Vermieter entscheidest du beim Abschluss eines Mietvertrags mehr als nur die Miethöhe: Die Wahl des Mietvertragstyps bestimmt, wie flexibel du bist und welche Rechte du hast. Die drei wichtigsten Vertragstypen im Überblick.
1. Der unbefristete Mietvertrag
Der unbefristete Mietvertrag ist der Standardfall bei Wohnraum in Deutschland. Der Mietvertrag gilt auf unbestimmte Zeit und kann nur unter gesetzlich geregelten Bedingungen gekündigt werden. Als Vermieter kannst du nur kündigen bei:
- Eigenbedarf (du oder Familienangehörige wollen einziehen)
- Vertragsverletzung des Mieters (Mietrückstände, Beschädigung)
- Hinderung wirtschaftlicher Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB)
Vorteil: Rechtssicherheit, planbare Mieteinnahmen. Nachteil: Wenig Flexibilität, wenn du die Wohnung zurückbrauchst.
2. Der befristete Zeitmietvertrag (§ 575 BGB)
Ein Wohnraum-Mietvertrag darf nur unter sehr engen Voraussetzungen befristet werden:
- Vermieter will die Wohnung nach Ablauf selbst nutzen (nachweislich)
- Sanierungsmaßnahmen machen Kündigung des Mieters erforderlich
- Die Räume sollen einem Dritten (z.B. Mitarbeiter) überlassen werden
Der Grund muss im Vertrag angegeben sein — sonst gilt der Vertrag als unbefristet! Bei Wegfall des Befristungsgrunds kann der Mieter Verlängerung verlangen.
3. Gewerbemietvertrag
Für gewerblich genutzte Räume (Büros, Läden, Praxen) gilt das Gewerbemietrecht — mit deutlich mehr Vertragsfreiheit als bei Wohnraum:
- Beliebige Befristung möglich (5, 10, 20 Jahre)
- Keine gesetzliche Miethöhenbegrenzung
- Kostenumlage auf Mieter viel umfassender möglich
- Indexmiete-Klauseln problemlos vereinbarbar
Indexmiete vs. Staffelmiete
| Merkmal | Indexmiete | Staffelmiete |
|---|---|---|
| Grundlage | Verbraucherpreisindex | Feste Staffeln im Vertrag |
| Planbarkeit | Marktabhängig | Vorab fixiert |
| Inflationsschutz | Gut | Begrenzt |
| Zusätzliche Mieterhöhung? | Nein (nur über Index) | Nein (nur Staffel) |
Was Vermieter beachten sollten
- Unbefristeter Vertrag ist der Regelfall — Ausnahmen müssen rechtssicher begründet sein
- Befristeter Wohnraumvertrag: Begründungspflicht unbedingt einhalten
- Schriftform: Mietverträge über 1 Jahr müssen schriftlich sein
- Maklervertrag: Seit 2015 gilt "Wer bestellt, bezahlt"
Mehr Vermieter-Tipps unter Mietrecht für Vermieter und Nebenkostenabrechnung. Alles auf kapitalanlagerechner24.de.
Praxistipp: Welcher Vertrag passt wann?
Als Vermieter von Wohnraum wirst du in den meisten Faellen einen unbefristeten Standardmietvertrag abschliessen. Das ist der Normalfall und rechtlich am sichersten. Willst du Flexibilitaet behalten, etwa weil du die Wohnung in einigen Jahren selbst nutzen willst, koennte ein befristeter Vertrag mit klar begruendetem Grund in Frage kommen. Lass dich dabei unbedingt von einem Fachanwalt oder Mietrechtsexperten beraten, denn Fehler bei der Befristung koennen teuer werden. Fuer Gewerbeimmobilien hast du als Vermieter deutlich mehr Spielraum und kannst flexible Laufzeiten, Indexmiete und umfassende Kostenumlage vereinbaren. Nutze diesen Spielraum strategisch fuer langfristig planbare Einnahmen.
