Beim Kauf einer Immobilie zahlt man mehr als nur den Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten können je nach Bundesland und Kaufsituation 10–15 % des Kaufpreises ausmachen. Diese Kosten müssen vollständig aus Eigenkapital bezahlt werden — Banken finanzieren sie in der Regel nicht.
Übersicht alle Kaufnebenkosten
| Kostenposition | Betrag (Richtwert) | Wer zahlt? |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % (je Bundesland) | Käufer |
| Notarkosten | ca. 1,0–1,5 % | Käufer (meistens) |
| Grundbucheintragung | ca. 0,3–0,5 % | Käufer |
| Maklerprovision (Käufer) | 0–3,57 % (je nach Vereinbarung) | Käufer (ggf.) |
| Finanzierungskosten (Bereitstellung) | 0–1 % des Darlehens | Käufer |
| Gutachterkosten (wenn beauftragt) | 500–3.000 € | Käufer (freiwillig) |
Rechenbeispiel: Hauskauf 400.000 € in NRW
- Grunderwerbsteuer NRW (6,5 %): 26.000 €
- Notarkosten (~1,2 %): 4.800 €
- Grundbucheintragung (~0,4 %): 1.600 €
- Maklergebühr (3,57 %): 14.280 €
- Gesamt Nebenkosten: 46.680 € (11,7 %)
In welchen Bundesländern sind die Kosten niedrig?
Bayern und Sachsen haben mit 3,5 % GrESt die niedrigste Steuer. Bei gleichem Kaufpreis sparst du in Bayern gegenüber NRW (6,5 %) genau 12.000 € Grunderwerbsteuer auf ein 400.000-€-Objekt. Das ist ein realer Kostenvorteil.
Wann kann ich sparen?
- Objekt ohne Makler kaufen (spart Käufer-Courtage)
- Bewegliche Gegenstände im Kaufvertrag separat ausweisen (reduziert GrESt-Basis)
- Bundesland mit niedrigem GrESt-Satz wählen (wenn flexibel)
- Bereitstellungszinsen durch schnelle Finanzierung vermeiden
Nebenkosten in der Finanzplanung
Die goldene Regel: Plane mindestens 15 % des Kaufpreises als Eigenkapital für Nebenkosten ein — und zusätzlich nochmal 20 % als Eigenkapitalanteil am Kaufpreis. Gesamtkapitalbedarf: mindestens 35 % des Kaufpreises. Mehr Rechner auf kapitalanlagerechner24.de und Kaufnebenkosten Übersicht.
Viele Erstkaefer werden von den Kaufnebenkosten ueberrascht, weil sie nur den Kaufpreis im Blick hatten. Plane die Nebenkosten von Anfang an ein und stelle sicher, dass du sie vollstaendig aus Eigenkapital bestreiten kannst. Banken finanzieren Kaufnebenkosten in der Regel nicht, und wer sie aus dem Dispositionskredit bezahlt, startet mit einem schlechten Fundament. Wer die Nebenkostenrechnung kennt, kann viel besser planen und vermeidet boese Ueberraschungen beim Notartermin.
Ein weiterer Tipp: Kalkuliere auch die erste Instandhaltungsruecklage ein. Unmittelbar nach dem Kauf kommen oft kleine Ausgaben: neue Schloesser, Streichen einer Wand, Kleinreparaturen. Plane einen zusaetzlichen Puffer von 2.000 bis 5.000 Euro fuer die erste Phase nach dem Kauf ein. Das verschafft dir finanzielle Entspannung in der Startphase.
