Neubau oder Bestandsimmobilie – das ist eine der grundlegendsten Entscheidungen beim Immobilienkauf als Kapitalanlage. Beide Optionen haben klare Vor- und Nachteile. Dieser direkte Vergleich hilft dir, die richtige Entscheidung für dein Portfolio zu treffen.
Direkter Vergleich: Neubau vs. Bestand
| Kriterium | Neubau | Bestandsimmobilie |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 20–40 % höher | Niedriger, mehr Verhandlungsspielraum |
| Mietrendite | Niedriger (hoher KP) | Höher (günstigerer KP) |
| AfA (Abschreibung) | 3 % p.a. (+ ggf. degressiv 5 %) | 2 % p.a. (Baujahr ab 1925) |
| Sanierungsrisiko | Keines (10 Jahre Gewährleistung) | Vorhanden (Dach, Heizung, Elektrik) |
| Energieeffizienz | Sehr gut (oft A+) | Variabel (oft C–G) |
| Mieterqualität | Tendenziell höher (neue Küche, Bad) | Variabel |
| Zeitaufwand bis Vermietung | Oft 12–24 Monate Bauzeit | Sofort verfügbar |
| Kaufpreisrisiko | Insolvenz des Bauträgers möglich | Bestehendes Objekt, sofort prüfbar |
Steuerlicher Vergleich: Warum Neubau attraktiv ist
Seit 2023 gilt die degressive AfA von 5 % p.a. für neue Wohngebäude (§ 7 Abs. 5a EStG). Das bedeutet im ersten Jahr 5 % Abschreibung statt 3 % – ein erheblicher Steuervorteil in der Anfangsphase, wenn Steuerlast oft am höchsten ist.
Beispiel: 400.000 € Neubau (Gebäudeanteil 300.000 €)
- Degressive AfA Jahr 1: 15.000 € Abschreibung (bei 42 % Steuersatz = 6.300 € Steuerersparnis)
- Lineare AfA 3 %: 9.000 € (3.780 € Steuerersparnis)
Energieeffizienz als Argument für Neubau
Ab 2033 könnten EU-weite Sanierungspflichten für Gebäude mit schlechter Energieeffizienz (G oder F) kommen. Wer Altbau mit schlechtem Energieausweis kauft, riskiert teure Pflichtinvestitionen. Neubau ist davon nicht betroffen.
Empfehlung: Wer sollte was kaufen?
- Einsteiger mit wenig Zeit: Neubau – kein Sanierungsaufwand, direkte Vermietung (nach Fertigstellung)
- Rendite-Fokus: Bestandsimmobilie – niedrigerer Kaufpreis, höhere Bruttorendite
- Steuer-Fokus (hoher Steuersatz): Neubau oder Denkmalschutz – bessere AfA-Optionen
- Value-Add-Strategie: Sanierungsbedürftiger Altbau – Potenzial durch Aufwertung
Fazit
Keiner gewinnt pauschal. Neubau bietet Steuervorteile und Planbarkeit; Bestand bietet bessere Anfangsrenditen und Verhandlungsmasse. Die beste Entscheidung hängt von deinem Profil, Budget und Zeithorizont ab. Nutze unseren Nettorendite-Rechner für beide Szenarien.
Die ehrliche Neubau-Bestand-Entscheidung
Wer renditeorientiert investiert, kauft meistens Bestand – nicht Neubau. Der Grund ist simpel: Neubaupreise beinhalten Entwicklergewinn, Vertriebskosten und teils spekulative Risikoaufschläge. Das drückt die Rendite. Bestand ist günstiger im Kaufpreis, hat aber höhere Instandhaltungskosten. Für Anfänger ist ein sanierter Bestand (Baujahr 1970 bis 2000, energetisch modernisiert) die klügste Wahl: kalkulierbare Kosten, keine Bauzeitrisiken, sofort vermietbar. Neubau rechnet sich in Ausnahmen: wenn der Entwickler unter Markt verkauft (z.B. Insolvenz), wenn steuerliche Sonderabschreibungen greifen (§ 7b EStG) oder wenn du sehr langfristig hältst und Instandhaltungskosten minimieren willst. Rendite | Modernisierungskosten absetzen.
