Wer einen Immobilienkredit hat, dem steht oft eine Sondertilgungsmöglichkeit zu. Aber wie viel bringt das wirklich? Und wann ist es sinnvoller, das Geld anderweitig zu investieren?
Wie Sondertilgungen funktionieren
Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Rückzahlung zusätzlich zur regulären Monatsrate. Sie reduziert die Restschuld – und damit die Zinslast für alle folgenden Monate. Die meisten Banken erlauben 5–10 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr als Sondertilgung kostenfrei.
Rechenbeispiel: 10.000 € Sondertilgung
| Parameter | Wert |
|---|---|
| Darlehenssumme | 300.000 € |
| Zinssatz | 3,5 % |
| Laufzeit | 25 Jahre |
| Sondertilgung nach Jahr 3 | 10.000 € |
| Zinsersparnis | ca. 7.200 € |
| Laufzeitverkürzung | ca. 14 Monate |
Eine einmalige Sondertilgung von 10.000 € spart über die Restlaufzeit also rund 7.200 € Zinsen. Das entspricht einer risikofreien Rendite von 3,5 % p.a. – garantiert.
Wann ist Sondertilgung sinnvoll?
- Immer sinnvoll: Wenn Kreditzins höher als alternative Rendite (z.B. Tagesgeld 2,5 %, Kredit 3,8 % → tilgen ist besser)
- Abwägen: Wenn Kreditzins unter Alternativrendite (z.B. ETF langfristig 6–7 % vs. Kredit 3,2 % → Investieren evtl. besser)
- Psychologisch: Weniger Schulden = weniger Stress. Manche bevorzugen das unabhängig von Renditeoptimierung
Was im Kreditvertrag stehen muss
Ohne vertragliche Regelung kein Recht auf kostenfreie Sondertilgung!
- Höchstbetrag pro Jahr (z.B. "bis 10 % der Darlehenssumme")
- Termin (z.B. "zum 30.12. jeden Jahres")
- Vorfälligkeitsentschädigung wenn nicht vereinbart → kann teuer werden
Tipp: Schon bei der Kreditverhandlung auf mindestens 5 % kostenfreie Sondertilgung pro Jahr bestehen.
Sondertilgungsstrategie für Investoren
- Notgroschen (3–6 Monatsmieten) behalten
- Hochverzinste Schulden zuerst tilgen (Dispokredite, Konsumkredite)
- Dann Immobilienkredit mit höchstem Zinssatz
- Restgeld in ETF wenn Kreditzins unter 3 %
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Sondertilgung: Wann macht sie Sinn?
Sondertilgungen reduzieren die Restschuld und damit die zukünftigen Zinszahlungen – aber nicht immer ist das die klügste Verwendung freien Kapitals. Bei einem Zinssatz von 1 bis 2 Prozent (historisch niedrig, wie bis 2022) war es oft sinnvoller, freies Kapital in Aktien oder weitere Immobilien zu investieren, die mehr als 1 bis 2 Prozent Rendite erwirtschaften. Bei heutigen Zinsen von 3,5 bis 4,5 Prozent verändert sich die Kalkulation: Eine Sondertilgung bringt garantierte 3,5 bis 4,5 Prozent Zinsersparnis – das ist eine respektable risikofreie Rendite. Ob du tilgst oder investierst, hängt also von deinem aktuellen Zinssatz ab. Berechne den Effekt: Tilgungsplan | Cashflow.
