Du willst deine Immobilie verkaufen, aber der Kredit läuft noch 5 Jahre? Oder du möchtest umschulden, weil die Zinsen gefallen sind? In beiden Fällen droht die Vorfälligkeitsentschädigung – und sie kann Tausende bis Zehntausende Euro betragen.
Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
Wenn ein Immobilienkredit vor dem Ende der vereinbarten Zinsbindungsfrist zurückgezahlt wird, entsteht der Bank ein Zinsschaden. Diesen darf sie als Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) in Rechnung stellen. Die Bank berechnet, welche Zinsen sie verloren hat – und fordert diesen Betrag vom Kreditnehmer.
Wann fällt die VFE an?
- Verkauf der Immobilie während der Zinsbindung
- Vorzeitige Umschuldung zu günstigeren Konditionen
- Vollständige Sondertilgung während der Laufzeit
- Scheidung mit Teilung der Immobilie
Kein VFE: Nach Ablauf der Zinsbindung (z.B. 10-Jahres-Kredit komplett durchgelaufen), nach 10 Jahren Laufzeit (§ 489 BGB – Sonderkündigungsrecht), bei Kreditnehmertod.
Wie wird die VFE berechnet?
Banken nutzen eine von zwei Methoden:
- Aktiv-Aktiv-Methode: Vergleich mit einem neuen Kredit – was verdient die Bank, wenn sie das Kapital anderweitig verleiht?
- Aktiv-Passiv-Methode: Vergleich mit einer risikolosen Anlage (Bundesanleihe) – häufig zugunsten der Bank
Konkret: Je höher der Originalzins, je länger die Restlaufzeit und je niedriger das aktuelle Zinsniveau – desto höher die VFE.
Beispielrechnung
Kredit: 200.000 € | Originalzins: 3,5 % | Aktueller Marktzins: 2,5 % | Restlaufzeit: 5 Jahre
- Zinsdifferenz p.a.: 1,0 % × 200.000 € = 2.000 €
- Über 5 Jahre (grob): ~9.500 € (barwertberechnet mit Abschlag)
- Dazu Bearbeitungsgebühren und Marge: meist +10–20 %
- VFE gesamt: ca. 10.000–12.000 €
VFE prüfen und anfechten
Banken berechnen VFE nicht immer korrekt. Studien zeigen: In bis zu 80 % der Fälle enthält die Berechnung Fehler zugunsten der Bank. Möglichkeiten:
- VFE-Berechnung schriftlich anfordern (gesetzliches Recht)
- Von Verbraucherzentrale oder Anwalt prüfen lassen
- Bei Fehler: Rückforderung möglich (teils verjährt nach 3 Jahren)
VFE vermeiden: So planst du richtig
- Sondertilgungsrecht vereinbaren: 5–10 % jährlich kostenfreie Sondertilgung im Kreditvertrag festschreiben
- Kürzere Zinsbindung wählen: 5 oder 10 statt 20 Jahre – bei geplanten Veränderungen
- Forward-Darlehen nutzen: Bei Verkaufsabsicht in 2–3 Jahren schon jetzt Anschlussfinanzierung sichern
- 10-Jahres-Kündigungsrecht nutzen: Nach 10 Jahren Laufzeit kann der Kredit mit 6 Monaten Frist kostenlos gekündigt werden (§ 489 BGB)
Mehr zur Finanzierung: Anschlussfinanzierung | Tilgungsplan berechnen | Sondertilgung sinnvoll?
