Wohnungsübergabe-Protokoll: Tipps für Vermieter 2026
Das Übergabeprotokoll ist eines der wichtigsten Dokumente im Mietverhältnis — sowohl bei Einzug als auch beim Auszug. Ein gut geführtes Protokoll schützt dich vor teuren Streitigkeiten und ist im Schadensfall dein wichtigstes Beweismittel vor Gericht.
Was gehört ins Übergabeprotokoll?
- Datum, Uhrzeit und anwesende Personen (beide Unterschriften!)
- Alle Schlüssel mit Anzahl und Art (Wohnungsschlüssel, Briefkasten, Keller)
- Zählerstände: Strom, Gas, Wasser — mit Ablesedatum
- Zustand aller Räume: Wände, Böden, Fenster, Türen, Decken
- Vorhandene Mängel mit genauer Beschreibung
- Zustand aller Einbaugeräte (Küche, Heizung, Bad)
- Fotos als Anlage (Datum in Metadaten des Fotos verankert)
Fotos richtig machen: So sind sie vor Gericht verwendbar
Fotografiere jeden Raum von mehreren Winkeln. Nutze ein Smartphone mit automatischem Datum-Zeitstempel in den EXIF-Metadaten (bei allen aktuellen Smartphones Standard). Fotografiere auch Details: Kratzer im Boden, Löcher in Wänden, Kalkflecken im Bad. Speichere die Fotos auf einer Cloud mit automatischem Zeitstempel (Google Fotos, iCloud) — das verhindert spätere Datums-Manipulationsvorwürfe. Tipp: Nutze den Raum-Namen als Ordnername für bessere Organisation.
Häufige Fehler beim Übergabeprotokoll
Kein Protokoll erstellt — dann gilt: Wohnung wurde im vertragsgemäßen Zustand zurückgegeben. Mieter verweigert Unterschrift: Trotzdem unterschreiben und vermerken "Mieter hat Unterschrift verweigert". Zu vage Beschreibungen ("Wand leicht beschädigt" statt "Wand hat 3 Löcher von Dübeln, ca. 8 mm Durchmesser, Raum Schlafzimmer Nordwand"). Mehr: Mieter richtig auswählen.
Wohnungsübergabe: Was bei Auszug zu tun ist
Die Wohnungsübergabe beim Auszug ist kritischer als beim Einzug — hier entstehen fast alle Streitigkeiten. So gehst du vor: Termin vereinbaren: Mindestens 1 Woche vorher, während des Auszugs (nicht danach!). Mieter soll bei der Übergabe anwesend sein — sonst keine Unterschrift möglich. Protokoll mit Einzugsprotokoll vergleichen: Liegt jetzt mehr Schaden vor als beim Einzug? Das ist der Schaden für den der Mieter haftet. Normale Abnutzung ≠ Schaden: Kratzer in Holzböden nach 10 Jahren Nutzung sind normale Abnutzung. Tiefe Kratzer durch Schleppmöbel oder Hundekrallen: Schaden. Farbige Wände: Wenn vertraglich neutrale Farben vereinbart und Mieter hat kräftig gestrichen — Rückstrich auf Kosten des Mieters. Kautions-Abrechnung: Du hast 6 Monate Zeit nach Auszug um die Kaution abzurechnen (Rechtsprechung variiert je Gericht: manchmal 3, manchmal 6 Monate). Kommuniziere dem Mieter wann du die Abrechnung sendest. Mehr: Mietkaution: Regeln für Vermieter.
