Ferienimmobilien als Kapitalanlage: Lohnt es sich?
- Notarkosten + Grundbuch: ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % (je nach Bundesland) (Stand: April 2026)
- Maklerprovision (geteilt seit 2020): je 1,5–3,57 % (Stand: April 2026)
- Dauer Grundbuchübertragung: ca. 6–12 Wochen nach Notar (Stand: April 2026)
- Auflassungsvormerkung: schützt ab Tag des Notartermins (Stand: April 2026)
Ferienimmobilien versprechen Traumrenditen — aber die Wahrheit ist komplexer. Kurzzeitvermietung über Airbnb und Booking erzielt zwar höhere Tagessätze als Langzeitvermietung, aber: Leerstandszeiten im Nebensaisonbereich, höhere Verwaltungskosten, Plattformgebühren (15–20 Prozent), Reinigungskosten zwischen Gästen. Netto-Rendite ist oft niedriger als gedacht.
Checkliste: Ferienimmobilie kaufen
Lassen Sie die Immobilie vor dem Kauf von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen (ca. 500–1.000 €). Das ist bei gebrauchten Objekten Pflicht. Typische Baumängel die Gutachter finden: Feuchtigkeit im Keller, Schimmel hinter Verkleidungen, Risse im Fundament. Ein Gutachten kann den Kaufpreis um 10.000–50.000 € senken.
Lage prüfen: Ganzjährig oder nur Saisonbetrieb? Ski UND Sommer ist ideal. Lokale Regulierungen: München, Berlin, Hamburg verbieten Kurzzeitvermietung weitgehend. Küstenorte und Alpen meist liberaler. Hausverwaltung vor Ort: Ohne lokalen Partner ist Fernverwaltung sehr aufwändig. Steuerliche Behandlung: Ferienwohnung als gewerbliche Tätigkeit oder private Vermietung? Für Rendite: Rendite-Rechner. Steuerliche Abzüge: Steuer-Abzüge.
Beste Standorte für Ferienimmobilien in Deutschland
Nordsee: Sylt (teuerst, 8.000–15.000 Euro/qm), Föhr, Amrum. Ostsee: Rügen, Usedom, Fischland-Darß. Alpen: Garmisch, Berchtesgaden, Oberstdorf. Bodensee: Lindau, Konstanz-Umgebung. Faustregel: Ganzjährig-Tourismus (Ski + Sommer) schlägt reine Sommer-Standorte in der Rendite.
Steuern bei Ferienvermietung: Was abzusetzen ist
Ferienwohnung steuerlich als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) oder als gewerbliche Vermietung. Absetzbar: Abschreibung (AfA), Zinsen, Hausgeld, Verwaltungskosten, Reinigungskosten, Plattformgebühren, Renovierungskosten. Bei Eigenutzung: Kosten anteilig nur für Vermietungszeiten absetzbar. Eigengenutzte Ferienimmobilie = kein Steuerabzug. Alle Abzüge: Steuer-Abzüge.
Risiken und wie man sie minimiert
Regulierungsrisiko: Immer mehr Kommunen schränken Kurzzeitvermietung ein (Berlin, Hamburg, München). Vor Kauf lokale Rechtslage prüfen. Saisonalitäts-Risiko: Monatlich schwankende Einnahmen — Rücklage von 3–4 Monatsnettomieten bilden. Verwaltungsrisiko: Ohne professionellen Vor-Ort-Verwalter hoher Aufwand. Verwalter kostet 20–30 Prozent der Einnahmen — immer einkalkulieren. Rendite berechnen: Rendite-Rechner. Cashflow: Cashflow-Rechner.
Ferienimmobilien in Deutschland hatten 2020–2024 eine besondere Nachfrage-Welle durch Corona-Reisebeschränkungen und Homeoffice-Flexibilisierung. Viele Käufer kauften erstmals Ferienimmobilien zur Selbstnutzung und gleichzeitigen Vermietung. Dieser Trend bleibt strukturell, da Homeoffice dauerhaft ermöglicht, wochenweise von der Ferienimmobilie zu arbeiten.
Fazit Ferienimmobilien: Richtig ausgewählt und professionell verwaltet sind Ferienimmobilien eine der renditestärksten Immobilienarten — aber auch aufwändigsten. Empfehlung: Erst Erfahrung mit klassischer Langzeitvermietung sammeln, dann Ferienimmobilie als zweites Objekt. Tilgung: Tilgungsrechner. Kaufpreisfaktor: Kaufpreisfaktor-Rechner.
Wichtig: Mindestens 20 Prozent Eigenkapital für Ferienimmobilien einplanen. Viele Banken finanzieren Ferienimmobilien nur zu 70–80 Prozent — höheres Risiko aus Bankperspektive. Eigenkapitalbedarf berechnen: Eigenkapital berechnen.
Weiterführend: Garmisch-Partenkirchen | Konstanz Bodensee | Stralsund Ostsee | Rostock/Warnemünde
Kaufnebenkosten nach Bundesland
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Gesamte Nebenkosten Ø |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Sachsen | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Hamburg | 4,5 % | ca. 8–10 % |
| Hessen | 6,0 % | ca. 10–12 % |
| NRW / Brandenburg | 6,5 % | ca. 10–13 % |
Der Markt hat sich seit 2022 zugunsten der Käufer verschoben. Preisverhandlungen von 5–15 % sind in vielen Regionen wieder möglich — besonders bei sanierungsbedürftigen Objekten oder länger am Markt stehenden Angeboten. 2026 sind die Chancen für Kapitalanleger besser als seit Jahren: niedrigere Preise als 2021/22, leicht gesunkene Zinsen, und ein strukturelles Wohnungsdefizit das die Mietpreise stützt. Wer jetzt qualitätsbewusst kauft, investiert in ein window of opportunity.
