Steuern bei Vermietung: Alle Abzugspositionen für Vermieter 2026
Als Vermieter zahlst du Einkommensteuer auf deine Mieteinnahmen -- aber abzüglich aller zulässigen Werbungskosten. Diese Werbungskosten zu kennen und vollständig zu nutzen ist einer der wichtigsten Hebel zur Renditenoptimierung.
Werbungskosten: Die vollständige Liste
- AfA Normgebäude (ab 1925): 2,0 % p.a. über 50 Jahre (Stand: April 2026)
- AfA Denkmal: 9 % (8 Jahre) + 7 % (4 Jahre) (Stand: April 2026)
- Spekulationssteuer: entfällt nach 10 Jahren Haltedauer (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % (BY) bis 6,5 % (NRW, BRB) (Stand: April 2026)
- Werbungskosten pauschal: 1.000 €/Jahr ohne Einzelnachweis (Stand: April 2026)
Finanzierungskosten: Kreditzinsen (nicht Tilgung!) sind vollständig absetzbar. Bei 200.000 Euro Kredit und 4 % Zins: 8.000 Euro/Jahr Abzug.
Abschreibung (AfA): 2 % p.a. des Gebäudewerts (Baujahr bis 1924: 2,5 %). Bei Neubau ab 2023: 3 %. Gebäudewert ≠ Kaufpreis -- Bodenanteil muss abgezogen werden. Typisch: 70–80 % des Kaufpreises als Gebäudewert.
Instandhaltungskosten: Alle Reparaturen am Objekt (Maler, Sanitär, Elektrik). Achtung: Herstellungskosten (größere Modernisierungen) müssen über mehrere Jahre verteilt werden.
Verwaltungskosten: Hausverwaltungsgebühren, Buchführungskosten, Steuerberater-Honorar (anteilig).
Versicherungen: Gebäudeversicherung, Elementarschadenversicherung, Mietausfallversicherung.
Grundsteuer: Vollständig absetzbar (oder auf Mieter umlagebar).
Anfahrtskosten zum Objekt: 0,30 Euro/km für Fahrten zum Objekt (Besichtigung, Mieterübergabe).
Leerstandskosten: Auch bei Leerstand laufende Kosten weiterhin absetzbar.
Was nicht absetzbar ist
Die 15-%-Regel beachten: Investieren Sie in den ersten 3 Jahren nach Kauf nicht mehr als 15 % des Gebäude-Kaufpreises in Renovierungen, sonst werden die Kosten zu anschaffungsnahen Herstellungskosten — und Sie verlieren den sofortigen Steuerabzug. Bei Zweifel: Steuerberater fragen.
Tilgungsanteil des Kredits (nur Zinsen), private Nutzungsanteile, Kaufpreis der Immobilie selbst (nur AfA), Grunderwerbsteuer und Notarkosten (werden zum Gebäudewert addiert und über AfA abgeschrieben). Für die vollständige Steuererklärung: Steuererklärung für Vermieter.
Steueroptimierung bei Vermietung: Die häufig vergessenen Posten
Neben den bekannten Werbungskosten gibt es weitere Posten die viele Vermieter vergessen abzusetzen: Fahrtkosten zum Objekt: 0,30 Euro/km für jede Fahrt zum Mietobjekt (Besichtigung, Übergabe, Handwerker-Koordination). Bei 20 Fahrten à 50 km: 300 Euro Abzug. Kontoführungsgebühren: Das Konto für Mieteinnahmen und -ausgaben ist absetzbar. Porto und Büromaterial: Briefumschläge, Druckkosten für Mietverträge und Abrechnungen. Zeitschriften und Fachbücher: Fachliteratur zum Thema Immobilien und Mietrecht. Seminare und Weiterbildung: Seminare zu Mietrecht oder Immobilien-Investment sind als Werbungskosten absetzbar. Hausnotruf oder Sicherheitssysteme: Wenn am Mietobjekt installiert. Steuerberatungskosten anteilig: Ihr Anteil der Steuererklärung der auf Vermietung entfällt. Diese "kleinen" Posten summieren sich oft auf 500–2.000 Euro zusätzliche Werbungskosten. Für die vollständige Steuererklärung: Steuererklärung für Vermieter.
Steuer-Tipp: Anschaffungsnahe Herstellungskosten vermeiden
Ein wichtiges Steuerproblem das viele neue Vermieter nicht kennen: Anschaffungsnahe Herstellungskosten. Wenn du nach dem Kauf in den ersten 3 Jahren mehr als 15 % des Gebäudewerts in Instandhaltung investierst, werden ALLE Reparaturkosten dieser 3 Jahre automatisch zu Herstellungskosten umqualifiziert. Das bedeutet: Kein sofortiger Abzug mehr -- stattdessen Abschreibung über die Nutzungsdauer (wie AfA). Das kann die Steuerlast im ersten Jahr erheblich erhöhen. Praxis-Tipp: In den ersten 3 Jahren nach Kauf entweder deutlich unter 15 % des Gebäudewerts für Reparaturen ausgeben oder bewusst über die Grenze gehen und es als Herstellungskosten planen. Lass das immer von einem Steuerberater berechnen bevor du große Sanierungsmaßnahmen startest. Mehr: Sanierungsobjekte: Rendite und Steuern.
Weitere Steuer-Themen: AfA-Abschreibung | Grunderwerbsteuer
Das Steuerrecht für Vermieter hat sich 2023/24 an mehreren Stellen geändert: Der neue AfA-Satz von 5 % für Neubauimmobilien (§ 7b EStG) macht Neubauten steuerlich wieder attraktiver. Gleichzeitig verschiebt die ökologische Lenkung (GEG 2024, Heizungsgesetz) Sanierungskosten nach vorne — die mit entsprechenden KfW-Förderungen aber gut abgefedert werden können. Grundsätzlich gilt: Steuerliche Optimierung ja, aber niemals eine schlechte Immobilie aus Steuergründen kaufen.
