Anlage V richtig ausfüllen: Steueroptimierung für Vermieter
Die Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) ist die zentrale Steuererklärungsanlage für Vermieter. Wer sie nicht optimal ausfüllt, verschenkt bares Geld. Dieser Ratgeber zeigt die wichtigsten Absetzposten und häufige Fehler.
Was gehört in die Anlage V?
- AfA Normgebäude (ab 1925): 2,0 % p.a. über 50 Jahre (Stand: April 2026)
- AfA Denkmal: 9 % (8 Jahre) + 7 % (4 Jahre) (Stand: April 2026)
- Spekulationssteuer: entfällt nach 10 Jahren Haltedauer (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % (BY) bis 6,5 % (NRW, BRB) (Stand: April 2026)
- Werbungskosten pauschal: 1.000 €/Jahr ohne Einzelnachweis (Stand: April 2026)
Einnahmen: Kaltmiete (Zeile 9), Umlagen (Zeile 10), Zuschüsse (Zeile 11). Ausgaben (Werbungskosten): Alle Kosten die mit der Vermietung zusammenhängen.
Absetzbare Werbungskosten — vollständige Liste
Die 15-%-Regel beachten: Investieren Sie in den ersten 3 Jahren nach Kauf nicht mehr als 15 % des Gebäude-Kaufpreises in Renovierungen, sonst werden die Kosten zu anschaffungsnahen Herstellungskosten — und Sie verlieren den sofortigen Steuerabzug. Bei Zweifel: Steuerberater fragen.
- AfA (Abschreibung): 2 % des Gebäudewerts pro Jahr (50 Jahre Nutzungsdauer)
- Zinsen für Immobilienkredit
- Grundsteuer (nicht umgelegte Anteile)
- Hausverwaltungskosten
- Instandhaltung und Reparaturen (sofort abziehbar)
- Versicherungen (Gebäude, Haftpflicht, Mietausfallversicherung)
- Kontoführungsgebühren für separate Mietkautionskonten
- Steuerberatungskosten (anteilig)
- Fahrtkosten zur Immobilie (0,30 Euro/km einfache Strecke)
- Fachliteratur (z.B. Vermieter-Ratgeber)
- Anwaltskosten bei Mietstreit
- Leerstandskosten (wenn Vermietungsabsicht nachgewiesen)
Häufige Fehler in der Anlage V
- AfA-Basis falsch berechnet (Gebäudewert ≠ Kaufpreis, Grundanteil muss abgezogen werden)
- Fahrten zur Immobilie vergessen
- Instandhaltungsrücklage als Werbungskosten angegeben (nur tatsächlich ausgegebene Beträge!)
- Kaufnebenkosten nicht auf Gebäude verteilt (sind Teil der AfA-Basis)
Für Rendite-Tracking: Rendite-Rechner.
AfA-Basis richtig berechnen: Der wichtigste Schritt
Die AfA-Basis (Abschreibungsgrundlage) ist der häufigste Fehler in der Anlage V. Falsch berechnet bedeutet: zu wenig oder zu viel Abschreibung, Rückforderungen oder entgangene Steuererstattungen. Korrekte Berechnung der AfA-Basis: Schritt 1: Gesamtkaufpreis inkl. Nebenkosten ermitteln. Beispiel: Kaufpreis 300.000 + 30.000 Nebenkosten = 330.000 Euro. Schritt 2: Grundanteil herausrechnen (nur Gebäude wird abgeschrieben, nicht Grund und Boden!). Tipp: Bodenrichtwert × Grundstücksfläche = Grundstückswert. Restbetrag = Gebäudewert. Beispiel: 25 % für Grundanteil = 82.500 Euro. Gebäudewert: 247.500 Euro. Schritt 3: AfA berechnen: 247.500 × 2 % = 4.950 Euro/Jahr Abschreibung. Bei Gebäuden nach 1924: 2 % p.a. (50 Jahre). Denkmalschutz: Sonder-AfA 9 % (8 Jahre) + 7 % (4 Jahre). Praxis: Auf das Finanzamt-Formular "Anlage V" achten wo der Grundanteil in einem extra Feld angegeben wird. Für Steuerüberblick: Alle Abzüge.
Anlage V: Steueroptimierungs-Checkliste für Vermieter
Checkliste für mehr Steuererstattung in der Anlage V: Alle Zinszahlungen des Jahres als Werbungskosten ansetzen (Bankbeleg anfordern). Fahrtkosten zur Immobilie dokumentieren (Fahrtenbuch oder Nachweis Besichtigungen). Werbekosten für Mietgesuche (ImmoScout-Inserat, Zeitungsanzeige) absetzen. Kosten für Mietvertrag-Vorlagen, Fachliteratur, HAUS & GRUND Mitgliedschaft. Steuerberatungskosten anteilig (nur der auf Vermietung entfallende Anteil). Leerstandskosten während Mieterwechsel — mit Nachweis der aktiven Vermietungsabsicht. Tipp: Bei Vermietung an Angehörige: Mindestens 66 % der ortsüblichen Miete verlangen sonst werden Kosten nur anteilig anerkannt. Wer unter dieser Grenze liegt verliert den vollen Werbungskostenabzug — einer der teuersten Fehler bei Familienvermieten. Für Renditeplanung: Rendite-Rechner.
Weitere Steuer-Themen: AfA-Abschreibung | Grunderwerbsteuer
Steuerliche Optimierung: Chancen und Risiken
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| ✓ AfA senkt Steuerlast jährlich | ✗ Steuerstundung, keine Steuerfreiheit |
| ✓ Werbungskosten sofort absetzbar | ✗ Anschaffungsnahe Kosten müssen aktiviert werden |
| ✓ Verluste aus V+V verrechenbar | ✗ Bei Verkauf: mögliche Steuerfreiheit erst nach 10 J. |
| ✓ Denkmal-AfA bis 12 % p.a. | ✗ Denkmalschutzauflagen erhöhen Kosten |
| ✓ GbR/GmbH für Steuerstrategie | ✗ GmbH: höherer Verwaltungsaufwand |
AfA-Vergleich: Welche Immobilie bringt mehr Steuerersparnis?
| Immobilientyp | AfA-Satz | Laufzeit | Steuervorteil bei 100.000 € Gebäudewert |
|---|---|---|---|
| Normgebäude (Bj. ab 1925) | 2,0 %/Jahr | 50 Jahre | 2.000 €/Jahr × Steuersatz |
| Älteres Gebäude (Bj. vor 1925) | 2,5 %/Jahr | 40 Jahre | 2.500 €/Jahr × Steuersatz |
| Denkmal (§ 7i EStG) | 9 % (8J) + 7 % (4J) | 12 Jahre | bis 9.000 €/Jahr × Steuersatz |
| Neubau ab 2023 (§ 7b EStG) | 5 %/Jahr | 20 Jahre | 5.000 €/Jahr × Steuersatz |
Das Steuerrecht für Vermieter hat sich 2023/24 an mehreren Stellen geändert: Der neue AfA-Satz von 5 % für Neubauimmobilien (§ 7b EStG) macht Neubauten steuerlich wieder attraktiver. Gleichzeitig verschiebt die ökologische Lenkung (GEG 2024, Heizungsgesetz) Sanierungskosten nach vorne — die mit entsprechenden KfW-Förderungen aber gut abgefedert werden können. Grundsätzlich gilt: Steuerliche Optimierung ja, aber niemals eine schlechte Immobilie aus Steuergründen kaufen.