Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist einer der wertvollsten Steuervorteile für Immobilieneigentümer. Sie erlaubt dir, den Gebäudewert über Jahrzehnte steuerlich abzuschreiben – und damit dein zu versteuerndes Einkommen zu senken. Dieser Ratgeber erklärt alles, was du als Vermieter wissen musst.
Den Zusammenhang zwischen Spekulationsfrist und AfA-Abschreibung — und was beim Verkauf einer abgeschriebenen Immobilie zu beachten ist — erklärt Spekulationsfristrechner24.de.
Wie Immobilienbesitzer legal Steuern sparen mit Immobilien und die Steuerlast nachhaltig senken, beschreibt Immobilien Erfahrung mit konkreten Strategien.
Was ist die AfA bei Immobilien?
- AfA Normgebäude (ab 1925): 2,0 % p.a. über 50 Jahre (Stand: April 2026)
- AfA Denkmal: 9 % (8 Jahre) + 7 % (4 Jahre) (Stand: April 2026)
- Spekulationssteuer: entfällt nach 10 Jahren Haltedauer (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % (BY) bis 6,5 % (NRW, BRB) (Stand: April 2026)
- Werbungskosten pauschal: 1.000 €/Jahr ohne Einzelnachweis (Stand: April 2026)
Die AfA (§ 7 Abs. 4 EStG) erlaubt Vermietern, den Kaufpreis des Gebäudes (nicht des Grundstücks!) über die Nutzungsdauer steuerlich abzuschreiben. Das Finanzamt geht davon aus, dass ein Gebäude sich über die Zeit „abnutzt" – auch wenn es das in der Realität oft nicht tut.
Wichtig: Abschreibbar ist nur der Gebäudeanteil, nicht das Grundstück. Grundstücke nutzen sich nicht ab.
AfA-Sätze: Wieviel kannst du abschreiben?
Die 15-%-Regel beachten: Investieren Sie in den ersten 3 Jahren nach Kauf nicht mehr als 15 % des Gebäude-Kaufpreises in Renovierungen, sonst werden die Kosten zu anschaffungsnahen Herstellungskosten — und Sie verlieren den sofortigen Steuerabzug. Bei Zweifel: Steuerberater fragen.
| Gebäudeart | AfA-Satz | Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| Wohngebäude (Baujahr ab 1925) | 2 % p.a. | 50 Jahre |
| Wohngebäude (Baujahr vor 1925) | 2,5 % p.a. | 40 Jahre |
| Neubau (Fertigstellung ab 01.01.2023) | 3 % p.a. | 33 Jahre |
| Denkmalgeschützt | bis zu 9 % p.a. (8 Jahre) + 7 % (4 Jahre) | Sonderregel §7i EStG |
Berechnung: Wie viel AfA bekommst du?
Formel: AfA = Gebäudeanteil des Kaufpreises × AfA-Satz
Der Gebäudeanteil muss vom Grundstücksanteil getrennt werden. Übliche Aufteilung: 70–80 % Gebäude, 20–30 % Grundstück (je nach Lage und Grundstückswert). Das Bundesfinanzministerium bietet eine offizielle Arbeitshilfe zur Aufteilung.
Rechenbeispiel:
| Parameter | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 300.000 € |
| Grundstücksanteil (25 %) | 75.000 € |
| Gebäudeanteil (75 %) | 225.000 € |
| AfA-Satz (Baujahr 2000) | 2 % |
| Jährliche AfA | 4.500 € |
| Steuerersparnis (Grenzsteuersatz 42 %) | 1.890 €/Jahr |
Degressive AfA: Neuregelung 2023/2024
Für Wohngebäude, die nach dem 30.09.2023 fertiggestellt wurden, gibt es wieder die degressive AfA von 5 % p.a. (§ 7 Abs. 5a EStG). Das bedeutet deutlich höhere Abschreibungen in den Anfangsjahren – attraktiv für Neubau-Investoren.
Was ist sonst noch absetzbar?
- Schuldzinsen auf das Immobiliendarlehen (voller Betrag!)
- Verwaltungskosten (Hausverwaltung, Buchhaltung)
- Instandhaltungskosten und Reparaturen
- Fahrtkosten zur Immobilie (0,30 €/km)
- Versicherungen (Gebäudeversicherung, Haftpflicht)
- Grundsteuer
- Maklerkosten für die Mietersuche
Fazit
Die AfA ist ein mächtiges Werkzeug für Vermieter: Bei einem Kaufpreis von 300.000 € und Grenzsteuersatz 42 % sparst du im ersten Jahr fast 2.000 € Steuern – nur durch die Abschreibung, ohne einen Cent auszugeben. Kombiniert mit Zinsen und anderen Werbungskosten kann die Steuerersparnis die Rendite einer Kapitalanlage erheblich verbessern.
Weiterlesen: Nettorendite berechnen | Spekulationsfrist | Renditeberechnung Schritt für Schritt
Weitere Steuer-Themen: Alle Steuer-Abzüge | Anlage V Tipps | Grunderwerbsteuer
Steuerliche Optimierung: Chancen und Risiken
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| ✓ AfA senkt Steuerlast jährlich | ✗ Steuerstundung, keine Steuerfreiheit |
| ✓ Werbungskosten sofort absetzbar | ✗ Anschaffungsnahe Kosten müssen aktiviert werden |
| ✓ Verluste aus V+V verrechenbar | ✗ Bei Verkauf: mögliche Steuerfreiheit erst nach 10 J. |
| ✓ Denkmal-AfA bis 12 % p.a. | ✗ Denkmalschutzauflagen erhöhen Kosten |
| ✓ GbR/GmbH für Steuerstrategie | ✗ GmbH: höherer Verwaltungsaufwand |
AfA-Vergleich: Welche Immobilie bringt mehr Steuerersparnis?
| Immobilientyp | AfA-Satz | Laufzeit | Steuervorteil bei 100.000 € Gebäudewert |
|---|---|---|---|
| Normgebäude (Bj. ab 1925) | 2,0 %/Jahr | 50 Jahre | 2.000 €/Jahr × Steuersatz |
| Älteres Gebäude (Bj. vor 1925) | 2,5 %/Jahr | 40 Jahre | 2.500 €/Jahr × Steuersatz |
| Denkmal (§ 7i EStG) | 9 % (8J) + 7 % (4J) | 12 Jahre | bis 9.000 €/Jahr × Steuersatz |
| Neubau ab 2023 (§ 7b EStG) | 5 %/Jahr | 20 Jahre | 5.000 €/Jahr × Steuersatz |
AfA konkret: So berechnen Sie richtig
| Gebäudetyp | Baujahr | AfA-Satz | Laufzeit | Jahresabschreibung bei 200.000 € Gebäudewert |
|---|---|---|---|---|
| Normales Wohngebäude | ab 1925 | 2,0 % | 50 Jahre | 4.000 € |
| Älteres Gebäude | vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre | 5.000 € |
| Neubau (§ 7b EStG) | ab 2023 | 5,0 % | 20 Jahre | 10.000 € |
| Denkmalschutz (§ 7i EStG) | beliebig | 9 % (8J) + 7 % (4J) | 12 Jahre | 18.000 € (Jahr 1–8) |
§ 7 Abs. 4 EStG regelt die lineare AfA für Gebäude. Wichtig: AfA wird nur auf den Gebäudewert berechnet, nicht auf das Grundstück. Das Finanzamt akzeptiert die Aufteilung nach dem Sachwertverfahren oder nach dem Verhältnis Bodenrichtwert zu Gesamtkaufpreis. Bei Zweifeln: Steuerberater mit Immobilienerfahrung beauftragen.
Das Steuerrecht für Vermieter hat sich 2023/24 an mehreren Stellen geändert: Der neue AfA-Satz von 5 % für Neubauimmobilien (§ 7b EStG) macht Neubauten steuerlich wieder attraktiver. Gleichzeitig verschiebt die ökologische Lenkung (GEG 2024, Heizungsgesetz) Sanierungskosten nach vorne — die mit entsprechenden KfW-Förderungen aber gut abgefedert werden können. Grundsätzlich gilt: Steuerliche Optimierung ja, aber niemals eine schlechte Immobilie aus Steuergründen kaufen.
