Grunderwerbsteuer 2026: Alle Bundesländer im Vergleich
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine der wichtigsten Kostenpositionen beim Immobilienkauf. Sie variiert stark zwischen den Bundesländern — von 3,5 % in Bayern und Sachsen bis 6,5 % in sechs Bundesländern. Dieser Überblick zeigt alle aktuellen Sätze und was das konkret bedeutet.
Grunderwerbsteuer: Vollständige Tabelle 2026
| Bundesland | GrESt-Satz | Bei 300.000 € | Bei 500.000 € |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 10.500 € | 17.500 € |
| Sachsen | 3,5 % | 10.500 € | 17.500 € |
| Hamburg | 4,5 % | 13.500 € | 22.500 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Berlin | 6,0 % | 18.000 € | 30.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 18.000 € | 30.000 € |
| Mecklenburg-Vorp. | 6,0 % | 18.000 € | 30.000 € |
| NRW | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
| Saarland | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
| Thüringen | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
| Bremen | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
Für Kaufnebenkosten: Kaufnebenkosten-Rechner.
Grunderwerbsteuer: Was man optimieren kann und warum sie variiert
Warum unterscheiden sich die GrESt-Sätze so stark? Seit 2006 dürfen Bundesländer den GrESt-Satz selbst festlegen. Bayern und Sachsen haben ihn nie erhöht (3,5 % seit jeher). NRW, Thüringen, SH, Saarland, Brandenburg haben maximal erhöht (6,5 %) um Haushaltsdefizite zu finanzieren. Das bedeutet: Gleiche Immobilie kostet in Bayern 10.500 Euro GrESt bei 300.000 Euro Kaufpreis. Gleiche Immobilie kostet in NRW 19.500 Euro GrESt bei 300.000 Euro Kaufpreis. Unterschied: 9.000 Euro — das ist reines Steuerpolitik-Ergebnis. Strategien zur GrESt-Minimierung: Käufer und Verkäufer trennen Preis für Inventar ab: Küche, Keller-Inventar kann separat fakturiert werden und unterliegt nicht der GrESt. Vorsicht: Müssen fair und marktüblich bewertet werden. Kaufpreis in zwei Teile trennen: Kaufpreis für Gebäude + separater Kaufpreis für Grundstück. Meist nicht möglich bei Gesamtpaket-Kauf. GrESt bei Share Deals: Wer über 90 % Anteil an einer GmbH kauft die eine Immobilie besitzt, kann GrESt vermeiden. Nur für Großinvestoren praktikabel. Für private Käufer: GrESt akzeptieren und in Finanzplanung einkalkulieren. Für Kaufnebenkosten: Kaufnebenkosten.
Grunderwerbsteuer: Entlastungen und Reformpläne
Aktuelle Reformdiskussionen zur GrESt: Freibetrag für Erstkäufer: Seit Jahren diskutiert aber nicht umgesetzt. Idee: Beim ersten Wohnungskauf für Eigennutzung bis 500.000 Euro GrESt-befreit. Würde Eigentumsquote in Deutschland erhöhen (aktuell nur 42 %, EU-Schlusslicht). GrESt-Senkung allgemein: Bayern will bei 3,5 % bleiben. NRW und andere Hochsteuer-Länder haben keine Senkungspläne. Bundesweite Vereinheitlichung: Wird diskutiert aber Föderalismus macht es schwierig. Praktische Tipps zur GrESt-Planung: GrESt ist immer zusätzlich zum Kaufpreis — in der Finanzierungsplanung als Eigenkapital einplanen. Banken finanzieren GrESt meist nicht mit. Inventar-Absetzung: Küche, Keller, Garten-Inventar separat bewerten und im Kaufvertrag absetzen. Reduziert GrESt-Basis legal. Timing-Überlegung: GrESt wird nach Beurkundung fällig (meist innerhalb 4 Wochen). Muss vor der Grundbuch-Eintragung bezahlt sein. Liquiditätsplanung wichtig. Fazit: GrESt ist ein bedeutender Kostenpunkt — besonders in Hochsteuer-Bundesländern. Bayern-Vorteil ist real und muss in bundesweiten Investment-Vergleichen berücksichtigt werden. Für Kaufnebenkosten: Kaufnebenkosten.
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