Ferienimmobilien im Ausland: Spanien und Portugal als Kapitalanlage

Spanien und Portugal sind die beliebtesten Ziele für deutsche Immobilien-Investoren im Ausland. Das Klima, die Lebensqualität und die niedrigeren Kaufpreise locken — aber ausländische Immobilien-Investments haben spezifische Tücken die du kennen musst.

Spanien: Märkte und Renditen 2026

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Beliebte Regionen für deutsche Investoren: Costa Blanca (Alicante): 1.500–3.000 Euro/m², Bruttomietrendite (Ferienvermietung): 5–8 %. Costa del Sol (Málaga): 2.500–5.000 Euro/m², Rendite 4–7 %. Mallorca: 4.000–12.000 Euro/m², Rendite 3–5 %. Barcelona und Madrid: 4.000–8.000 Euro/m², Langzeitmiete 4–6 %. Spanische Immobiliensteuer für Ausländer: Nicht-Residenten zahlen 19–24 % Steuer auf Mieteinnahmen. Kaufnebenkosten: 10–14 % (Grunderwerbsteuer, Notar, Registro).

Portugal: Märkte und besondere Vorteile

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Portugal war bis 2024 besonders attraktiv durch das NHR-Steuerregime (Non-Habitual Resident) das für 10 Jahre begünstigte Steuersätze bot. Das wurde reformiert — aktuelle Möglichkeiten mit Steuerberater prüfen. Lissabon und Porto: 3.500–7.000 Euro/m², Rendite 4–6 %. Algarve: 2.500–5.500 Euro/m², Ferienrendite 5–8 %.

Worauf deutsche Investoren unbedingt achten müssen

  • Lokaler Anwalt (Advogado/Abogado) ist Pflicht — kein Kauf ohne rechtliche Prüfung
  • NIE-Nummer (Spanien) / NIF (Portugal) beantragen — steuerliche Identifikation
  • Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland prüfen
  • Hausverwaltung vor Ort ist unerlässlich bei Ferienvermietung

Für die Renditeberechnung: Nettorendite-Rechner.

Ferienimmobilien im Ausland: Häufige Fehler und wie du sie vermeidest

Deutsche Investoren machen im Ausland immer wieder die gleichen Fehler. Die teuersten: Fehler 1 — Ohne lokalen Anwalt kaufen: In Spanien und Portugal gibt es Unterschiede im Grundbuch- und Baurecht die für Deutsche überraschend sind. Ein lokaler Anwalt (nicht der Notario/Cartorio!) ist Pflicht. Kosten: 1.000–3.000 Euro — die beste Investition des Kaufs. Fehler 2 — Steuern unterschätzen: Nicht-Residenten zahlen andere Steuern als Residenten. Mieteinnahmen aus Ferienvermietung sind steuerpflichtig im jeweiligen Land und in Deutschland (Doppelbesteuerungsabkommen regelt Anrechnung). Fehler 3 — Hausverwaltung unterschätzen: Eine Ferienwohnung 2.000 km entfernt ohne vor-Ort-Verwaltung läuft nicht profitabel. Verwaltungsgebühr: 20–30 % der Mieteinnahmen sind Standard. Fehler 4 — Saison-Abhängigkeit: Spanische Küstenorte haben 6–8 Monate Hochsaison, 4–6 Monate kaum Buchungen. Jahresrendite deutlich niedriger als Hochsaison-Rendite. Für realistische Zahlen: Ferienimmobilien als Kapitalanlage.