Das Grundbuch ist das amtliche Register für Immobilieneigentum in Deutschland. Es dokumentiert, wem eine Immobilie gehört, welche Lasten darauf liegen und welche Rechte Dritte haben. Ohne Grundbucheinsicht kauft man blind.
Wie komme ich ans Grundbuch?
Das Grundbuch ist beim Amtsgericht (Grundbuchamt) des Belegenheitsbezirks geführt. Als Käufer hast du nach Unterzeichnung eines Vorvertrags oder mit Kaufinteresse ein berechtigtes Interesse auf Einsicht. Der Eigentümer oder Notar kann dir einen aktuellen Grundbuchauszug besorgen. Kosten: ca. 10-20 Euro.
Das Deckblatt: Bestandsverzeichnis
Das Bestandsverzeichnis beschreibt das Grundstück: Gemarkung, Flur, Flurstück, Lage und Größe. Hier steht auch, ob es sich um ein Erbbaurecht handelt — das ist wichtig, weil du bei Erbbaurecht das Grundstück nur pachtest, nicht kaufst.
Abteilung I: Eigentümer
Hier steht, wem die Immobilie gehört — mit Name, Geburtsdatum und Anteil. Bei mehreren Eigentümern: Bruchteilseigentum (z.B. je 1/2) oder Gesamthandseigentum (z.B. bei Erbengemeinschaft). Prüfe: Ist der Verkäufer wirklich der eingetragene Eigentümer? Stimmt der Anteil?
Abteilung II: Lasten und Beschränkungen
Hier stehen alle Rechte, die Dritte an der Immobilie haben — das ist oft der spannendste Teil:
- Wegerecht: Nachbar darf übers Grundstück gehen/fahren
- Wohnrecht: Person X darf lebenslang wohnen (schränkt Nutzung massiv ein!)
- Nießbrauch: Dritter darf Früchte (z.B. Mieteinnahmen) ziehen
- Vorkaufsrecht: Gemeinde oder Person hat Vorrecht beim Kauf
- Denkmalschutz-Hinweis: Einschränkungen bei Umbau
- Reallast: Regelmäßige Zahlung an Dritte (z.B. Leibrente)
Lasten in Abteilung II können den Wert erheblich mindern oder die Nutzung einschränken. Immer genau prüfen! Details: Nießbrauch erklärt.
Abteilung III: Grundschulden und Hypotheken
Hier stehen Darlehen, die mit der Immobilie besichert sind. Eine bestehende Grundschuld bedeutet: Die Bank hat ein Verwertungsrecht, wenn der Schuldner nicht zahlt. Beim Kauf gilt:
- Bestehende Grundschulden müssen beim Kauf gelöscht werden (Verkäufer zahlt Kredit ab)
- Oder du übernimmst sie (selten, nur bei Immobilienübernahme in Sonderfällen)
- Der Notar stellt sicher, dass Löschung vor Eigentumsübergang erfolgt
Was beim Kauf zu prüfen ist
- Ist der Verkäufer alleiniger Eigentümer oder gibt es weitere Berechtigte?
- Welche Lasten in Abt. II bleiben nach dem Kauf bestehen?
- Sind alle Grundschulden in Abt. III löschungsreif?
- Gibt es ein gemeindliches Vorkaufsrecht?
Mehr zu Kaufprüfung: Due Diligence Checkliste und Kaufvertrag-Ratgeber. Nutze unseren Kaufpreisfaktor-Rechner für die Renditeprüfung.
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