Immer mehr Immobilieninvestoren kaufen ihre Objekte nicht privat, sondern über eine GmbH. Die Idee: Mieteinnahmen werden in der GmbH nur mit 15 % Körperschaftsteuer besteuert — statt mit dem persönlichen Steuersatz von möglicherweise 42 %. Aber lohnt sich das wirklich?
Wie funktioniert die Immobilien-GmbH?
Eine reguläre GmbH (oder UG) kauft die Immobilie, nimmt den Kredit auf, kassiert die Miete und zahlt die laufenden Kosten. Der Gewinn in der GmbH unterliegt:
- Körperschaftsteuer: 15 % auf den Jahresgewinn
- Solidaritätszuschlag: 0,825 % (5,5 % auf KSt)
- Gewerbesteuer: 14–17 % (bei aktiver Verwaltung — aber oft bei reiner Vermietung nicht fällig)
Bei reiner Vermietung (keine gewerbliche Tätigkeit) kann Gewerbesteuer oft vermieden werden. Das ergibt eine effektive Steuerbelastung von rund 15–16 %.
Vergleich: Privat vs. GmbH
| Merkmal | Privat | GmbH |
|---|---|---|
| Steuersatz auf Gewinn | Bis 45 % (ESt) | ~15–16 % (KSt+SolZ) |
| AfA (Abschreibung) | 2–3 % | 2–3 % |
| Ausschüttung ans Privatvermögen | Direkt | 25 % Abgeltungsteuer auf Dividende |
| Kauf/Verkauf (nach 10 Jahren) | Steuerfrei (privat) | Steuerpflichtig (GmbH zahlt KSt+Gewerbe) |
| Verwaltungsaufwand | Gering | Hoch (Buchführungspflicht, Bilanz, GmbH-Kosten) |
| Gründungskosten | 0 | ~2.000–5.000 € (Notar, Register, Steuerberater) |
Der größte Nachteil: Kein steuerfreier Verkauf
Der wichtigste Steuervorteil bei Privatinvestoren — der steuerfreie Verkauf nach 10 Jahren Haltefrist — entfällt bei der GmbH. In der GmbH ist jeder Verkaufsgewinn steuerpflichtig. Das kann den gesamten Steuervorteil aus den Betriebsjahren aufzehren.
Wann lohnt die GmbH-Struktur?
- Du hast dauerhaft hohe persönliche Einkünfte (>80.000 € Jahresgewinn)
- Du planst, Gewinne langfristig in der GmbH zu thesaurieren (nicht sofort auszuschütten)
- Du kaufst und hältst langfristig — kein häufiger Verkauf geplant
- Du barrst einen Steuerberater, der GmbH-Immobilien kennt
Wann besser privat kaufen?
- Du planst, nach 10 Jahren steuerfrei zu verkaufen
- Du hast nur 1–2 Objekte und keinen komplexen Steuerfall
- Du willst minimalen Verwaltungsaufwand
Die GmbH ist kein Selbstläufer — sie braucht professionelle Begleitung. Mehr zum Thema Steuern: Steueroptimierung für Vermieter und AfA erklärt. Rechner auf kapitalanlagerechner24.de.
Grundsaetzlich gilt: Die GmbH-Struktur ist kein Steuer-Trick, sondern ein legitimes Gestaltungsinstrument fuer Investoren, die langfristig grosse Portfolios aufbauen wollen. Wer nur eine oder zwei Wohnungen hat, wird vom Verwaltungsaufwand und den laufenden GmbH-Kosten (Buchfuehrung, Jahresabschluss, Steuerberater) mehr belastet als er spart. Ab drei bis fuenf Einheiten und einem persoenlichen Grenzsteuersatz von 42 Prozent oder hoeher beginnt die Rechnung positiv zu werden. Eine individuelle Beratung durch einen spezialisierten Steuerberater ist unbedingt empfehlenswert.
