Was der Kaufpreisfaktor wirklich aussagt
Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger genannt) gibt an, in wie vielen Jahren du den Kaufpreis durch Mieteinnahmen reingeholt hättest — ohne Zinsen, Steuern und Kosten. Kaufpreis 200.000 Euro, Jahresmiete 10.000 Euro → Faktor 20. Bruttorendite: 1/20 = 5 %. Der Kaufpreisfaktor ist das Spiegelbild der Bruttorendite — beide sagen dasselbe auf unterschiedliche Weise. Was der Faktor NICHT aussagt: Ob das Investment rentabel ist, denn dafür fehlen Finanzierungskosten, Nebenkosten, Instandhaltung, Steuern und Leerstand. Nutze zusätzlich den Nettorendite-Rechner für ein vollständiges Bild.
Was ist ein "guter" Kaufpreisfaktor?
Die Antwort ist städteabhängig: München, Frankfurt, Hamburg: Faktor 25–40+ ist normal — hier kauft man primär für Wertsteigerung, nicht für laufenden Ertrag. Stuttgart, Köln, Düsseldorf: Faktor 20–28 — solides Mittelfeld für Westdeutschland. Hannover, Nürnberg, Leipzig: Faktor 18–24 — attraktive Kombination aus Substanz und moderater Rendite. Mittelstädte NRW, Ostdeutschland: Faktor 12–18 — echte Rendite-Investments, aber mit mehr Risiko und Aufwand. Ruhrgebiet, Strukturschwache Städte: Faktor unter 12 — Hochrendite mit erheblichem Risiko.
Der Kaufpreisfaktor als Verhandlungswaffe
Wenn du einem Verkäufer gegenübersitzt und der Preis zu hoch erscheint: Berechne den Kaufpreisfaktor und vergleiche ihn mit Markt-Benchmarks für die Stadt. "Ihr Angebot entspricht einem Faktor von 23, der Marktdurchschnitt in Bochum liegt bei 18–20" — das ist ein sachliches, belegbares Preisargument das schwer zu widerlegen ist. Noch stärker: Berechne die Nettorendite nach allen Kosten und zeige dem Verkäufer warum der aktuelle Preis für dich als Investor nicht funktioniert. Mehr: Kaufpreisfaktor-Rechner und Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?
Kaufpreisfaktor und Finanzierung: Der entscheidende Zusammenhang
Ein oft übersehener Aspekt: Der Kaufpreisfaktor muss im Kontext der aktuellen Zinsen bewertet werden. Bei 1 % Zinsen war ein Faktor 30 noch positiv Cash-Flow denkbar. Bei 3,5 % Zinsen erfordert ein positiver Cash-Flow einen deutlich niedrigeren Faktor. Daumenregel: Bei 3,5 % Zinsen und 2 % Tilgung (Rate = ca. 5,5 % des Kredits pro Jahr) und 80 % Finanzierung braucht man eine Bruttorendite von mindestens 5,5–6 % um Cash-Flow-neutral zu sein. Das entspricht einem Kaufpreisfaktor von maximal 17–18. Wer Faktor 25+ kauft, macht bei diesen Zinsen bewusst ein Wertsteigerungsinvestment — das muss klar sein. Für eine vollständige Szenario-Analyse: Cashflow-Rechner mit unterschiedlichen Zinssätzen durchrechnen.
