Der Kaufpreisfaktor – auch Vervielfältiger oder KPF genannt – ist die am meisten genutzte Schnellkennzahl bei der Bewertung einer Kapitalanlage-Immobilie. Er zeigt dir in einer einzigen Zahl, ob ein Objekt teuer oder günstig bewertet ist.
So berechnest du den Kaufpreisfaktor
- Durchschnittliche Nettomietrendite DE: 3,2 % (2026) (Stand: April 2026)
- Gute Rendite ab: 4,0 % netto (Stand: April 2026)
- Kaufpreisfaktor Deutschland-Ø: 23,4x (Stand: April 2026)
- Leerstandsquote bundesweit: 2,8 % (Stand: April 2026)
- Inflationsschutz: Immobilien langfristig +1,5 % real p.a. (Stand: April 2026)
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis / Jahreskaltmiete
Beispiel: Kaufpreis 300.000 €, monatliche Kaltmiete 1.000 €
KPF = 300.000 / (1.000 × 12) = 300.000 / 12.000 = 25
Das bedeutet: Du zahlst das 25-fache der Jahreskaltmiete – oder anders: Es dauert 25 Jahre, bis du den Kaufpreis allein durch Mieteinnahmen wieder hast (ohne Zinsen und Kosten).
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?
Rechnen Sie immer mit der Nettorendite, nicht mit der Bruttomietrendite. Die tatsächlichen Kosten (Verwaltung ca. 5 %, Instandhaltung 1 €/m²/Monat, Leerstand 3 %) fressen 1–2 Prozentpunkte. Wer nur die Bruttorendite betrachtet, kauft oft schlechter als gedacht.
| Kaufpreisfaktor | Bruttorendite | Bewertung | Typische Lage |
|---|---|---|---|
| Unter 15 | über 6,7 % | Sehr günstig (selten, Risikopuffer prüfen) | C-Städte, Problemlagen |
| 15–20 | 5–6,7 % | Gut bis sehr gut | B-Städte, Randlagen |
| 20–25 | 4–5 % | Marktüblich, akzeptabel | B-Städte zentral, kleinere A-Städte |
| 25–30 | 3,3–4 % | Grenzwertig für Cashflow | A-Städte, gute Lagen |
| 30–35 | 2,9–3,3 % | Nur mit Wertsteigerungswette | Berlin, Hamburg, Stuttgart |
| Über 35 | unter 2,9 % | Renditetechnisch kaum sinnvoll | München Toplagen |
Der Zusammenhang zum Bruttorendite-Rechner
Kaufpreisfaktor und Bruttorendite sind zwei Seiten derselben Medaille:
Bruttorendite = 1 / Kaufpreisfaktor × 100
KPF 20 = Bruttorendite 5 % | KPF 25 = Bruttorendite 4 % | KPF 30 = Bruttorendite 3,33 %
Unser Kaufpreisfaktor-Rechner berechnet dir den Wert automatisch aus Kaufpreis und Miete.
Limitierungen des Kaufpreisfaktors
Der Kaufpreisfaktor ist eine Bruttorendite-Kennzahl – er berücksichtigt keine:
- Kaufnebenkosten (Notar, GrESt, Makler)
- Laufende Kosten (Hausgeld, Verwaltung, Instandhaltung)
- Finanzierungskosten (Zinsen)
- Steuern
Deshalb: KPF für den Erstvergleich, Nettorendite-Rechner für die echte Rentabilität.
Kaufpreisfaktoren in deutschen Städten 2026
| Stadt | Durchschn. KPF | Bewertung |
|---|---|---|
| München | 35–45 | Wertsteigerung, kaum Rendite |
| Frankfurt | 28–38 | Grenzwertig |
| Berlin | 28–35 | Grenzwertig bis teuer |
| Hamburg | 26–34 | Grenzwertig |
| Leipzig | 20–28 | Gut bis akzeptabel |
| Dresden | 20–27 | Gut |
| Hannover | 18–25 | Gut |
| Chemnitz | 12–18 | Sehr gut (aber Risiken prüfen) |
Fazit
Der Kaufpreisfaktor ist dein erster Siebtest für jedes Objekt. Alles über 30 sollte kritisch hinterfragt werden. Nutze dann den Cashflow-Rechner für die Detailanalyse.
Gute Kaufpreisfaktoren in der Praxis finden
Wie findest du in der Praxis Objekte mit attraktivem Kaufpreisfaktor? Erstens: Suchfilter auf Immobilienportalen nach Rendite statt Preis sortieren. Zweitens: Regionen vergleichen – ein Kaufpreisfaktor von 20 ist in München günstig, in Magdeburg aber eher teuer. Kontext ist alles. Drittens: Off-Market-Objekte suchen. Erfahrene Investoren kaufen nicht selten direkt vom Eigentümer, bevor das Objekt auf Portale kommt. Hier sind Kaufpreisfaktoren unter 15 in guten Lagen noch möglich. Viertens: Bestandshalter-Verkäufe beobachten. Institutionelle Investoren, die Portfolios bereinigen, verkaufen teils mit Abschlag. Nutze den Rechner: Kaufpreisfaktor-Rechner | Rendite prüfen.
Immobilien vs. andere Kapitalanlagen
| Anlageform | Rendite Ø p.a. | Risiko | Liquidität |
|---|---|---|---|
| Immobilien (vermietet) | 3–6 % netto | mittel | sehr gering |
| ETF-Depot (MSCI World) | 6–9 % historisch | mittel-hoch | sehr hoch |
| Tagesgeld 2026 | ca. 2,5 % | sehr gering | sofort |
| Festgeld (2 Jahre) | ca. 2,8–3,2 % | sehr gering | gering |
| REITs (Immobilien-ETF) | 4–7 % | mittel | hoch |
Rechenbeispiel: Kaufpreisfaktor berechnen
| Stadt | Kaufpreis | Jahreskaltmiete | KPF | Äquivalente Rendite |
|---|---|---|---|---|
| München (Innenstadt) | 600.000 € | 18.000 € | 33x | 3,0 % brutto |
| Nürnberg | 280.000 € | 13.200 € | 21x | 4,7 % brutto |
| Leipzig | 160.000 € | 9.600 € | 16,7x | 6,0 % brutto |
| Halle (Saale) | 80.000 € | 7.200 € | 11x | 9,0 % brutto |
Formel: KPF = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. KPF 20 = 5 % Rendite, KPF 25 = 4 %, KPF 15 = 6,7 %.
Benchmark: KPF unter 20 = attraktiv für Rendite-Investoren. KPF 20–25 = marktüblich. KPF über 30 = nur für Wertsteigerungsstrategie geeignet.
Die Renditelandschaft in Deutschland hat sich seit 2020 stark verändert. Während Metropolen wie München und Hamburg weiterhin Nettomietrenditen von unter 3 % bieten, erfahren B-Städte wie Leipzig, Nürnberg und Dresden eine Renaissance unter Kapitalanlegern. Der Rückgang der Kaufpreise 2022/23 hat die Einstiegsbedingungen verbessert — wer in dieser Phase gekauft hat, profitiert heute von besseren KPFs. Für 2026 gilt: Rendite-Fokus auf B-Städte mit Bevölkerungswachstum, nicht auf teure Metropolen mit negativem Cashflow.
