Wer ein größeres Immobilienportfolio aufbauen will, steht irgendwann vor dieser Frage: Lieber ein Mehrfamilienhaus kaufen oder viele einzelne Eigentumswohnungen (ETW) in verschiedenen Städten? Beide Strategien haben starke Argumente.
Das Mehrfamilienhaus (MFH)
Ein Mehrfamilienhaus (z.B. 6 Wohneinheiten) ist in einer Hand — kein WEG, kein Abstimmen mit anderen Eigentümern. Du triffst alle Entscheidungen allein. Wie in unserem MFH-Ratgeber erklärt, sind die Skaleneffekte bei Verwaltung und Instandhaltung ein echter Vorteil.
Vorteile MFH:
- Günstiger pro Quadratmeter als ETWs (kein WEG-Anteil)
- Kein WEG — du entscheidest allein über Modernisierungen
- Hausverwaltung für ein Objekt günstiger als für zehn ETWs
- Wertsteigerungspotenzial durch Anbau, Ausbau, Aufstockung
Nachteile MFH:
- Höherer Kapitaleinsatz = mehr Klumpenrisiko
- Verkauf schwieriger (Käuferkreis kleiner)
- Alle Wohnungen in einer Lage — kein geografischer Ausgleich
Das ETW-Portfolio
Zehn Eigentumswohnungen in fünf Städten verteilen Risiken geografisch. Leerstand in einer Stadt wird durch volle Vermietung in anderen abgepuffert. Details zum Portfolio-Aufbau: Portfolio 10 Wohnungen.
Vorteile ETW-Portfolio:
- Geografische Diversifikation (verschiedene Märkte)
- Flexibel verkaufbar (einzelne ETWs einfacher zu veräußern)
- Schrittweiser Aufbau möglich (1 ETW nach der anderen)
Nachteile ETW-Portfolio:
- Höherer Verwaltungsaufwand (10 Objekte = 10 Hausverwaltungen/WEGs)
- WEG-Beschlüsse können Entscheidungen blockieren
- Kaufpreise pro m² höher als bei MFH
Wirtschaftlichkeit im Vergleich
| Kriterium | MFH | ETW-Portfolio |
|---|---|---|
| Kaufpreis/m² | Günstiger (10-15 %) | Teurer |
| Verwaltungskosten | Niedriger je Einheit | Höher je Einheit |
| Risikodiversifikation | Schlecht (eine Lage) | Gut (mehrere Lagen) |
| Liquidierbarkeit | Schwerer zu verkaufen | Flexibler |
Für wen ist was besser?
Mehrfamilienhaus: Besser für erfahrene Investoren mit Kapital für 1-2 Millionen Euro+, die Verwaltungsaufwand minimieren und volle Kontrolle haben wollen. ETW-Portfolio: Besser für Einsteiger und wachsende Investoren, die schrittweise aufbauen und Risiken streuen wollen. Mehr zur Verwaltung: Wohnungsverwaltung Aufgaben und Kosten.
Steuerliche Unterschiede
Steuerlich sind Mehrfamilienhäuser und ETWs identisch behandelt — AfA auf den Gebäudeanteil, Zinsen als Werbungskosten, Mieteinnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Der Unterschied liegt in der Praxis: Bei einem MFH brauchst du nur eine Steuererklärung für das Objekt, bei zehn ETWs zehn separate Anlagen. Der administrative Aufwand steigt exponentiell mit der Anzahl der Objekte. Außerdem: Bei MFH kann die Umwandlung in Eigentumswohnungen (Aufteilung nach WEG) Wertpotenzial freisetzen — als ETWs einzeln verkaufen bringt oft 20-30 % mehr als Blockverkauf als MFH. Das ist eine häufig genutzte Exit-Strategie erfahrener Investoren.
