Als Vermieter erzielst du Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Diese sind steuerpflichtig – aber nicht in voller Höhe. Der Trick liegt in den Werbungskosten, die du gegen deine Mieteinnahmen rechnen kannst. Dieser Ratgeber erklärt, wie das funktioniert.
Was muss ich versteuern?
Du versteuert nicht die Mieteinnahmen, sondern den Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten:
Steuerpflichtiger Überschuss = Mieteinnahmen − Werbungskosten
Im ersten Jahr nach dem Kauf (hohe Zinsen, hohe Nebenkosten) ist dieser Überschuss oft negativ – du machst einen steuerlichen Verlust, der dein Gesamteinkommen mindert.
Was kannst du als Werbungskosten absetzen?
| Werbungskosten-Position | Absetzbar? |
|---|---|
| Schuldzinsen (Darlehenszinsen) | Ja, 100 % |
| Tilgung | Nein (Vermögensaufbau) |
| AfA (Gebäudeabschreibung) | Ja, 2–3 % p.a. |
| Grundsteuer | Ja |
| Gebäudeversicherung | Ja |
| Verwaltungskosten / Hausgeld (nicht umlegbarer Anteil) | Ja |
| Reparaturen und Instandhaltung | Ja (sofort oder verteilt) |
| Maklercourtage für Mietersuche | Ja |
| Fahrtkosten zur Immobilie (0,30 €/km) | Ja |
| Steuerberaterkosten | Ja |
| Leerstandskosten | Ja |
| Kaufnebenkosten (GrESt, Notar) | Nein (Teil der Anschaffungskosten) |
Praxisbeispiel: Steuerberechnung Vermieter
| Position | Betrag/Jahr |
|---|---|
| Jahreskaltmiete | 12.000 € |
| − Schuldzinsen | −6.800 € |
| − AfA (2 % auf 180.000 € Gebäudeanteil) | −3.600 € |
| − Grundsteuer | −600 € |
| − Versicherungen | −350 € |
| − Verwaltung / Instandhaltung | −1.200 € |
| Steuerpflichtiger Überschuss | −550 € (Verlust!) |
| Steuerersparnis (Grenzsteuersatz 42 %) | ca. +231 €/Jahr |
In diesem Beispiel reduziert die Immobilie dein zu versteuerndes Einkommen um 550 € – obwohl du monatlichen Cashflow hast. Das Finanzamt trägt also effektiv mit.
Erfahrungen aus der Praxis: Häufige Fehler
- Grundstücksanteil nicht getrennt: Wer den Grundstücksanteil nicht sauber vom Gebäude trennt, schreibt zu viel oder zu wenig ab. Das Finanzamt hat eine Arbeitshilfe – nutze sie.
- Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten: Reparaturen sind sofort absetzbar; Modernisierungen (die den Standard erhöhen) müssen aktiviert und über AfA abgeschrieben werden. Die Grenze ist entscheidend.
- Nebenkosten vergessen: Viele vergessen Fahrtkosten, Fachliteratur, Kontoführungsgebühren – alles absetzbar.
Anlage V: So gibst du Mieteinnahmen an
Mieteinnahmen werden in der Einkommensteuererklärung in der Anlage V angegeben. Pro Objekt eine eigene Anlage V. Die wichtigsten Zeilen:
- Zeile 9: Einnahmen aus Vermietung (Kaltmiete)
- Zeile 10: Umlagen (Nebenkosten, die du weiterreichst)
- Zeile 21: Schuldzinsen
- Zeile 33: AfA-Betrag
- Zeile 39–50: Sonstige Werbungskosten
Fazit
Als Vermieter zahlst du nicht auf die gesamten Mieteinnahmen Steuern, sondern nur auf den Überschuss nach Werbungskosten. Mit konsequenter Nutzung aller Absetzungsmöglichkeiten – besonders AfA und Zinsen – kann die Steuerlast im Anfangsstadium sogar negativ sein (steuerlicher Verlust = Erstattung). Ein Steuerberater rechnet sich bei Immobilienbesitz fast immer.
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