Q1 (Januar–März): Jahresstart-Pflichten
- Mietpreisbremse: max. 10 % über Mietspiegel bei Neuvermietung (Stand: April 2026)
- Kappungsgrenze Mieterhöhung: 20 % in 3 Jahren (ggf. 15 %) (Stand: April 2026)
- Mietkaution: max. 3 Nettokaltmieten (Stand: April 2026)
- Kündigungsfrist Vermieter (> 8 J.): 9 Monate (Stand: April 2026)
- Betriebskostenabrechnung: spätestens 12 Monate nach Periode (Stand: April 2026)
Nebenkostenabrechnung erstellen: Du hast bis spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit — bei Abrechnung für das Vorjahr also bis 31. Dezember des aktuellen Jahres. Aber: Je früher du abrechnest, desto schneller erhältst du Nachzahlungen oder kannst Guthaben auszahlen. Steuererklärung vorbereiten: Belege sammeln, Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) vorbereiten. Zinsbescheinigungen der Bank anfordern. Versicherungen prüfen: Sind Wohngebäudeversicherung und Haftpflichtversicherung noch aktuell und ausreichend? Jahresende-Abrechnung überprüfen: Kontoauszüge des Immobilienkontos mit Einnahmen-Ausgaben-Rechnung abgleichen.
Q2 (April–Juni): Frühlings-Checks
Dokumentieren Sie den Wohnungszustand bei Einzug lückenlos mit Fotos und einem unterschriebenen Übergabeprotokoll. Im Streitfall gilt: Wer keinen Beweis hat, trägt das Risiko. Normale Abnutzung (Kratzer, verblasste Tapeten) zahlt grundsätzlich der Vermieter — nicht der Mieter.
Außenanlage prüfen: Schäden durch Winter (Fröste, Sturm) an Dach, Fassade, Fallrohren, Gehwegen erkennen und reparieren. Rauchmelderwartung: Je nach Bundesland sind Rauchmelder jährlich oder alle 2 Jahre zu warten — dokumentiere die Wartung schriftlich. Mietvertrag-Review: Wenn Mietverträge Anpassungsoptionen haben (Staffelmiete, Indexmiete): Sind Erhöhungen für das laufende Jahr fristgerecht angekündigt worden? Heizungsanlagen: Frühjahr nach Ende der Heizperiode ist der beste Zeitpunkt für Wartung und Reparaturen.
Q3–Q4 (Juli–Dezember): Jahresabschluss und Planung
Herbst-Inspektion: Dach, Regenrinnen, Heizung auf Winterbereitschaft prüfen. Jahresplanung für das Folgejahr: Welche Instandhaltungen stehen an? Welche Mietverträge laufen aus? Prolongation von Zinsbindungen prüfen: Wann endet deine Zinsbindung? Frühzeitig (12–18 Monate vorher) Anschlussfinanzierungsangebote einholen. Grundsteuer-Bescheid prüfen: Korrekte Zurechnung und eventuelle Widerspruchsmöglichkeiten. Mehr: Haushaltsplan für Vermieter und Nebenkostenabrechnung-Tipps.
Checkliste: Diese Fristen darfst du nicht verpassen
Als Vermieter gibt es gesetzliche Fristen die du kennen musst: Nebenkostenabrechnung: Spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Bei Fristversäumnis verlierst du Nachzahlungsansprüche. Mieterhöhung nach Mietspiegel: Frühestens 15 Monate nach letzter Mieterhöhung ankündigen, Mieter hat dann 2 Monate Überlegungsfrist. Mieterhöhung nach Modernisierung: Ankündigung 3 Monate VOR Beginn der Maßnahmen. Kündigung wegen Eigenbedarfs: Kündigungsfrist je nach Mietdauer 3–9 Monate — rechtzeitig planen. Betriebskostenerhöhung: Neue Vorauszahlungsbeträge nur nach Jahresabrechnung. Energieausweis-Pflicht bei Neuvermietung: Spätestens beim ersten Besichtigungstermin vorlegen. Wer diese Fristen im Kalender hat, vermeidet teure Fehler. Mehr: Mietrecht-Grundlagen für Vermieter.
Abschließend: Die wichtigste Jahres-Aufgabe ist die aktive Kommunikation mit deinen Mietern. Wer einmal jährlich ein freundliches Gespräch führt — sei es bei der Heizungsablesung oder einem Kurzbesuch — hat deutlich weniger Konflikte und Überraschungen. Gute Mieterbeziehungen sind das wertvollste Asset eines Vermieters. Für die Jahresplanung: Cashflow-Rechner und Nettorendite-Rechner.
Mieter korrekt auswählen — der Prozess
- Schritt 1: Exposé schalten: Zielgruppe definieren (Familien, Singles, Studenten)
- Schritt 2: Bewerbungsunterlagen anfordern: Schufa, Einkommensnachweise (3 Monate), ggf. Bürgschaft
- Schritt 3: Bonitätsprüfung durchführen: Einkommen mindestens 3× Kaltmiete
- Schritt 4: Übergabeprotokoll lückenlos erstellen: Fotos + Unterschrift beider Parteien
- Schritt 5: Mietvertrag rechtssicher gestalten: aktuelles Muster von Vermieterverbänden nutzen
Mieterhöhungs-Optionen im Überblick
| Methode | Maximale Erhöhung | Voraussetzung |
|---|---|---|
| Vergleichsmiete (§ 558 BGB) | 20 % in 3 Jahren (Kappungsgrenze) | Mietspiegel/Vergleichswohnungen |
| Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) | 8 % der Modernisierungskosten p.a. | Ankündigung 3 Monate vorher |
| Staffelmiete (§ 557a BGB) | Frei vereinbar, aber Mietpreisbremse beachten | Schriftliche Vereinbarung |
| Indexmiete (§ 557b BGB) | Gekoppelt an Verbraucherpreisindex | Schriftliche Vereinbarung |
Das deutsche Mietrecht schützt Mieter stark — aber Vermieter haben bei korrekter Vorgehensweise deutlich mehr Rechte als oft gedacht. Die WEG-Reform 2020 hat Modernisierungen einfacher gemacht. Die Mietpreisbremse bleibt 2026 in den meisten Ballungsräumen aktiv. Der größte Fehler vieler Vermieter: unzureichende Dokumentation. Wer Einzugsprotokoll, Bonitätsprüfung und Mietvertrag korrekt aufsetzt, hat im Streitfall fast immer die besseren Karten.
