Der Kaufpreisfaktor ist eine grobe Näherung – die Discounted-Cashflow-Methode (DCF) ist der professionelle Standard. Sie berechnet den Barwert aller zukünftigen Cashflows einer Immobilie.
Das Grundprinzip: Geld heute ist mehr wert als Geld morgen
1.000 € in einem Jahr sind weniger wert als 1.000 € heute – weil du das heutige Geld anlegen könntest. Beim DCF-Verfahren werden alle zukünftigen Einnahmen (Mieten) und der Verkaufserlös auf den heutigen Wert "abgezinst".
Formel: Barwert = CF₁/(1+r) + CF₂/(1+r)² + ... + CFₙ/(1+r)ⁿ + Resterlös/(1+r)ⁿ
r = Diskontierungszins (gewünschte Mindestrendite), CF = Cashflow pro Jahr, n = Haltedauer
Praxis-Beispiel: DCF für ein Mietobjekt
| Parameter | Wert |
|---|---|
| Jahreskaltmiete | 12.000 € |
| Bewirtschaftungskosten (20 %) | −2.400 € |
| Nettocashflow pro Jahr | 9.600 € |
| Diskontierungszins (Mindestrendite) | 5 % |
| Haltedauer | 10 Jahre |
| Angenommener Verkaufserlös (Jahr 10) | 220.000 € |
| Barwert Cashflows (Jahre 1–10) | ca. 74.100 € |
| Barwert Verkaufserlös | ca. 135.000 € |
| Fairer Kaufpreis (DCF-Wert) | ca. 209.100 € |
Wenn der Verkäufer 230.000 € verlangt und du 5 % Rendite willst: Das Objekt ist zu teuer. DCF macht das transparent.
Den richtigen Diskontierungszins wählen
- Konservativ: 5–6 % (risikoaverser Investor)
- Standard: 4–5 % (guter Bestand)
- Aggressiv: 3–4 % (Top-Lage, sicheres Objekt)
Der Zins muss deine Opportunitätskosten widerspiegeln – was könntest du alternativ verdienen?
DCF vs. Kaufpreisfaktor: Was ist besser?
- Kaufpreisfaktor: Schnell, simpel, keine Annahmen über Zukunft nötig
- DCF: Berücksichtigt Mietsteigerungen, Leerstand, Sanierungskosten, Verkaufszeitpunkt
- Empfehlung: Kaufpreisfaktor für Vorauswahl, DCF für ernsthafte Kaufentscheidung
Praktische Werkzeuge
Für einen schnellen Überblick: Kaufpreisfaktor-Rechner. Für die vollständige Analyse: Nettorendite-Rechner und Cashflow-Rechner.
DCF in der Praxis: Ein Zahlenbeispiel
Die Discounted-Cashflow-Methode klingt komplex – ist aber in der Grundidee verständlich. Man schätzt alle zukünftigen Mieteinnahmen und Kosten, zieht Leerstand und Instandhaltung ab, und rechnet diese zukünftigen Zahlungsströme auf den heutigen Wert zurück. Ergebnis ist der „faire Wert" der Immobilie heute.
Der entscheidende Parameter ist der Diskontierungszins (Kapitalisierungszins). Dieser spiegelt das Risiko der Investition wider. Eine Büroimmobilie in der Stuttgarter Innenstadt hat einen niedrigen Diskontierungszins (geringes Risiko), eine Einzelhandelsfläche in einer Kleinstadt einen hohen (hohes Risiko). Übliche Diskontierungszinsen für Wohnimmobilien: 3 bis 6 Prozent.
Praktisches Beispiel: 70-m²-Wohnung, 800 Euro Kaltmiete/Monat, 5 Prozent Diskontierungszins, 3 Prozent Wachstum, 10-jähriger Betrachtungszeitraum. DCF-Wert wäre circa 230.000 bis 260.000 Euro. Liegt der Kaufpreis darunter: günstige Bewertung. Darüber: teuer im Verhältnis zu den Ertragserwartungen.
Für Privatinvestoren ist die DCF-Methode eine nützliche Ergänzung zum Kaufpreisfaktor und zur Bruttorendite. Sie zwingt zu expliziten Annahmen über Mietsteigerung, Leerstand und Verkaufswert – und macht damit unrealistische Erwartungen sichtbar. Mehr: Kaufpreisfaktor | Rendite | Bewertungsmethoden.
