Ein Mietvertrag ist der wichtigste Vertrag im Vermieter-Alltag. Trotzdem nutzen viele Vermieter veraltete Vorlagen mit Klauseln, die vor Gericht unwirksam sind — und im Streitfall nichts gelten. Wir zeigen, was 2026 wirklich reingehört.

Pflichtangaben: Das muss in jeden Mietvertrag

  • Vollständige Namen und Adressen beider Parteien
  • Genaue Beschreibung der Mietsache (Adresse, Etage, Wohnungsnummer, Keller, Stellplatz)
  • Beginn des Mietverhältnisses
  • Grundmiete (Kaltmiete) in Euro
  • Nebenkostenregelung (Pauschale oder Vorauszahlung mit Abrechnung)
  • Kaution (max. 3 Nettokaltmieten, § 551 BGB)
  • Unterschriften beider Parteien

Die Mietvertragsarten erklären wir in unserem Ratgeber. Wichtig: Unbefristete Mietverträge (Regelfall) oder befristete (nur mit Begründung, § 575 BGB).

Sinnvolle optionale Klauseln

Schönheitsreparaturen: Nur wirksam, wenn als "bedarfsabhängig" formuliert, nicht als starrer Fristenplan (BGH-Rechtsprechung). Beispiel wirksam: "Der Mieter führt Schönheitsreparaturen nach Bedarf aus." Unwirksam: "Nach 3 Jahren Küche streichen."

Haustierhaltung: Kleintiere (Hamster, Fische) darf der Mieter grundsätzlich ohne Erlaubnis halten. Für Katzen und Hunde: Erlaubnisklausel ist zulässig, aber kein generelles Verbot.

Untervermietung: Vermieter kann Erlaubnis verlangen — aber nicht pauschal verbieten. Bei berechtigtem Interesse des Mieters muss Erlaubnis erteilt werden.

Betrieb von Gewerbe: Vermieten "nur zu Wohnzwecken" ist wirksam — schließt Home-Office aber nicht automatisch aus.

Unwirksame Klauseln — vermeiden!

  • Starre Renovierungsfristen (z.B. "alle 5 Jahre streichen")
  • Quotenabgeltungsklauseln bei Auszug
  • Verbot von Kinderspielzeug im Treppenhaus
  • Haftungsausschluss des Vermieters für Mängel
  • Kündigungsausschluss länger als 4 Jahre (BGH-Grenze)

Unwirksame Klauseln gelten nicht — aber sie schaden auch nicht aktiv. Das Gesetz springt ersatzweise ein. Dennoch: Für die Rechtssicherheit nur wirksame Klauseln verwenden. Mehr zu den rechtlichen Grundlagen: Mietrecht-Paragrafen für Vermieter.

Übergabeprotokoll: Unbedingt erstellen!

Das Übergabeprotokoll ist nicht Teil des Mietvertrags — aber genauso wichtig. Dokumentiere bei Einzug: Zählerstand, Zustand jedes Raums, vorhandene Schäden, mitgegebene Schlüssel. Fotos mit Datum. Das schützt dich bei Auszug vor Streit über Schäden.

Miethöhe: Mietpreisbremse beachten

In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Neuvertragsmiete max. 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen: Neubau nach 2014, umfassend modernisierte Objekte, Vormieter zahlte höher. Prüfe vor Abschluss, ob die geplante Miete zulässig ist. Kaution nach Mietkaution-Regeln korrekt anlegen.

Tipps für Vermieter

  • Vorlage des Deutschen Mieterbundes oder Haus & Grund verwenden (aktuell, rechtssicher)
  • Anwaltliche Prüfung bei besonderen Klauseln (ca. 100-300 Euro)
  • Alle Vereinbarungen schriftlich, nie mündlich
  • Vermieter und alle Mieter (auch WG-Mitglieder) unterschreiben lassen