Wer eine Immobilie kauft, zahlt mehr als den Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten können je nach Bundesland und Situation 9–15 % des Kaufpreises ausmachen. Bei einer 300.000-€-Immobilie sind das 27.000–45.000 € on top – Geld, das aus Eigenkapital kommen muss, weil Banken es nicht finanzieren.
Überblick: Alle Kaufnebenkosten
- Mietpreisbremse: max. 10 % über Mietspiegel bei Neuvermietung (Stand: April 2026)
- Kappungsgrenze Mieterhöhung: 20 % in 3 Jahren (ggf. 15 %) (Stand: April 2026)
- Mietkaution: max. 3 Nettokaltmieten (Stand: April 2026)
- Kündigungsfrist Vermieter (> 8 J.): 9 Monate (Stand: April 2026)
- Betriebskostenabrechnung: spätestens 12 Monate nach Periode (Stand: April 2026)
| Kostenart | Höhe | Pflicht? |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % des Kaufpreises | Ja |
| Notarkosten | ca. 1,5 % (inkl. Grundbuch) | Ja |
| Grundbucheintragung | ca. 0,5 % (im Notarhonorar) | Ja |
| Maklerprovision | 3,57 % (Käuferanteil) | Nein (nur mit Makler) |
| Finanzierungskosten | 0,1–0,5 % | Je nach Bank |
| Gutachterkosten | 300–3.000 € | Nein (empfohlen) |
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Dokumentieren Sie den Wohnungszustand bei Einzug lückenlos mit Fotos und einem unterschriebenen Übergabeprotokoll. Im Streitfall gilt: Wer keinen Beweis hat, trägt das Risiko. Normale Abnutzung (Kratzer, verblasste Tapeten) zahlt grundsätzlich der Vermieter — nicht der Mieter.
Die Grunderwerbsteuer variiert stark und ist der größte Einzelposten:
| Bundesland | GrESt |
|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Berlin, Hessen, MV, Saarland | 6,0 % |
| Brandenburg, NRW, SL, Thüringen | 6,5 % |
| BW, Niedersachsen, S-A, SH | 5,0 % |
Notarkosten: Was ist enthalten?
Der Notar ist beim Immobilienkauf gesetzlich vorgeschrieben. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt (GNotKG) und umfassen:
- Beurkundung des Kaufvertrags
- Auflassung (Eigentumsübertragung im Grundbuch)
- Grundschuldbestellung (Sicherheit der Bank)
- Eintragung im Grundbuch
Faustregel: ca. 1,5–2 % des Kaufpreises alles inklusive.
Maklerprovision: Seit 2020 geteilt
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das neue Maklergesetz: Beim Kauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern muss der Makler mindestens 50 % seiner Provision selbst tragen. Käufer zahlen also maximal 50 % der vereinbarten Provision. In der Praxis: meist 3,57 % inkl. MwSt. für den Käufer, wenn der Makler 7,14 % Gesamtprovision vereinbart hat.
Rechenbeispiel: Kaufnebenkosten für 250.000 € in NRW
- Grunderwerbsteuer (6,5 %): 16.250 €
- Notarkosten (~1,5 %): 3.750 €
- Maklerprovision (3,57 %): 8.925 €
- Gesamt Nebenkosten: 28.925 € (11,6 %)
- Gesamtinvestition: 278.925 €
Tipps: Kaufnebenkosten sparen
- Bundesland wählen: Bayern statt Brandenburg spart 3 % GrESt
- Ohne Makler kaufen: spart 3,57 % – aber nur wenn du selbst Objekte findest
- Inventar separat bepreisen: Küche, Einbauschrank etc. auf separatem Kaufvertrag ausweisen – das senkt den Kaufpreis für die GrESt-Berechnung
- Verhandeln: Maklergebühren sind verhandelbar, auch wenn Makler das anders darstellen
Alle Nebenkosten in die Renditeberechnung einbeziehen: Bruttorendite-Rechner | Blitz-Check
Kaufnebenkosten realistisch kalkulieren
Wer die Kaufnebenkosten unterschätzt, kauft am Ende mit zu wenig Eigenkapital. Die häufigste Fehlkalkulation: Man plant nur die Grunderwerbsteuer ein (z.B. 5 Prozent in BW), vergisst aber den Notar (1 bis 1,5 Prozent) und den Makler (3,57 Prozent als Käuferanteil). Ergebnis: Man hat 8 bis 10 Prozent statt der geplanten 5 Prozent Nebenkosten. Das kann die Finanzierung sprengen. Besser: Immer mit 10 bis 12 Prozent Nebenkosten planen, unabhängig vom Bundesland. Was spart gegenüber diesem Puffer, kommt als Eigenkapitalpuffer in die Finanzierung – das verbessert den Beleihungsauslauf. Prüfe alle Kosten: Vollständige Kostenliste | Blitz-Check.
Kaufnebenkosten nach Bundesland
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Gesamte Nebenkosten Ø |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Sachsen | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Hamburg | 4,5 % | ca. 8–10 % |
| Hessen | 6,0 % | ca. 10–12 % |
| NRW / Brandenburg | 6,5 % | ca. 10–13 % |
Der Markt hat sich seit 2022 zugunsten der Käufer verschoben. Preisverhandlungen von 5–15 % sind in vielen Regionen wieder möglich — besonders bei sanierungsbedürftigen Objekten oder länger am Markt stehenden Angeboten. 2026 sind die Chancen für Kapitalanleger besser als seit Jahren: niedrigere Preise als 2021/22, leicht gesunkene Zinsen, und ein strukturelles Wohnungsdefizit das die Mietpreise stützt. Wer jetzt qualitätsbewusst kauft, investiert in ein window of opportunity.
