Die ewige Debatte: Immobilien oder ETF? Beide sind langfristig attraktive Anlageklassen – aber sie funktionieren sehr unterschiedlich. Hier ist ein ehrlicher Vergleich.
Historische Renditen im Vergleich
- Durchschnittliche Nettomietrendite DE: 3,2 % (2026) (Stand: April 2026)
- Gute Rendite ab: 4,0 % netto (Stand: April 2026)
- Kaufpreisfaktor Deutschland-Ø: 23,4x (Stand: April 2026)
- Leerstandsquote bundesweit: 2,8 % (Stand: April 2026)
- Inflationsschutz: Immobilien langfristig +1,5 % real p.a. (Stand: April 2026)
| Anlageklasse | Rendite p.a. (langfristig) | Schwankung |
|---|---|---|
| MSCI World ETF | 7–9 % (ohne Leverage) | Hoch (±30 % in Crashjahren) |
| Immobilien (Eigenkapitalrendite mit Hebel) | 6–15 % je nach Leverage | Mittel (illiquid, glättes) |
| Immobilien (ohne Kredit) | 3–5 % | Niedrig |
| Tagesgeld/Festgeld | 2–3 % (aktuell) | Sehr niedrig |
Der Vergleich ist nur fair mit Leverage bei Immobilien – denn das ist der Normalfall. Mit 25 % Eigenkapital und 4 % Objektrendite ergibt sich bei 3,5 % Zinsen eine Eigenkapitalrendite von 7–10 %.
Vorteile Immobilien
Rechnen Sie immer mit der Nettorendite, nicht mit der Bruttomietrendite. Die tatsächlichen Kosten (Verwaltung ca. 5 %, Instandhaltung 1 €/m²/Monat, Leerstand 3 %) fressen 1–2 Prozentpunkte. Wer nur die Bruttorendite betrachtet, kauft oft schlechter als gedacht.
- Hebeleffekt: Mit Fremdkapital deutlich höhere Eigenkapitalrendite
- Steuervorteile: AfA, Zinsen absetzbar, Spekulationsfrist nach 10 Jahren
- Inflationsschutz: Sachwert, Mieten steigen meist mit Inflation
- Stabilität: Keine täglichen Kursschwankungen sichtbar
- Passives Einkommen: Monatliche Mieteinnahmen
Vorteile ETF
- Liquide: Jederzeit verkaufbar (kein Notar, keine Wartezeit)
- Diversifikation: Tausende Unternehmen in einem Produkt
- Niedrige Kosten: TER 0,07–0,20 % p.a. (Vanguard, iShares)
- Keine Verwaltung: Null Aufwand nach Kauf
- Kleiner Einstieg: Schon ab 25 € Sparplan möglich
Nachteile beider Klassen
| Immobilien | ETF | |
|---|---|---|
| Liquidität | Sehr niedrig | Sehr hoch |
| Mindestkapital | 30.000–100.000 € EK | 25 € |
| Verwaltungsaufwand | Mittel–hoch | Keiner |
| Klumpenrisiko | Hoch (ein Objekt) | Keines (1.600+ Aktien) |
| Steuer bei Verkauf | Nach 10 J. steuerfrei | Abgeltungssteuer (25 %) |
Was passt zu wem?
- ETF first: Wer wenig Zeit hat, klein anfangen will oder maximale Liquidität braucht
- Immobilien first: Wer Hebel nutzen will, Mieteinnahmen bevorzugt, hohen Steuersatz hat
- Kombination: Ideal – Immobilien für Hebel und Steueroptimierung, ETF für Liquidität und Diversifikation
Fazit
Es gibt keinen klaren Sieger. Beide Anlageklassen haben ihre Stärken. Entscheidend ist: Passt die Anlage zu deiner Lebenssituation, Risikobereitschaft und deinen Zielen? Berechne deine Immobilien-Rendite mit dem Nettorendite-Rechner und vergleiche dann selbst. Auch interessant: ETF vs. Immobilien: detaillierter Vergleich.
Langfristiger Vergleich: Was Daten zeigen
Historische Daten der letzten 30 Jahre zeigen: Aktien (gemessen am MSCI World) haben eine durchschnittliche jährliche Rendite von 7 bis 9 Prozent geliefert. Gut vermietete Immobilien in deutschen Großstädten haben durch Kombination aus Mietrendite (3 bis 5 Prozent) und Wertsteigerung (2 bis 4 Prozent) ebenfalls 5 bis 9 Prozent Gesamtrendite gebracht. Der entscheidende Unterschied: Immobilien erlauben Kredithebel. Wer eine 300.000-Euro-Wohnung mit 80.000 Euro Eigenkapital kauft und 6 Prozent Gesamtrendite auf den Kaufpreis erzielt, realisiert auf das Eigenkapital bezogen deutlich höhere Renditen – bei entsprechend höherem Risiko. Leverage-Effekt | Cashflow berechnen.
Immobilien vs. andere Kapitalanlagen
| Anlageform | Rendite Ø p.a. | Risiko | Liquidität |
|---|---|---|---|
| Immobilien (vermietet) | 3–6 % netto | mittel | sehr gering |
| ETF-Depot (MSCI World) | 6–9 % historisch | mittel-hoch | sehr hoch |
| Tagesgeld 2026 | ca. 2,5 % | sehr gering | sofort |
| Festgeld (2 Jahre) | ca. 2,8–3,2 % | sehr gering | gering |
| REITs (Immobilien-ETF) | 4–7 % | mittel | hoch |
Die Renditelandschaft in Deutschland hat sich seit 2020 stark verändert. Während Metropolen wie München und Hamburg weiterhin Nettomietrenditen von unter 3 % bieten, erfahren B-Städte wie Leipzig, Nürnberg und Dresden eine Renaissance unter Kapitalanlegern. Der Rückgang der Kaufpreise 2022/23 hat die Einstiegsbedingungen verbessert — wer in dieser Phase gekauft hat, profitiert heute von besseren KPFs. Für 2026 gilt: Rendite-Fokus auf B-Städte mit Bevölkerungswachstum, nicht auf teure Metropolen mit negativem Cashflow.
