Wer eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkauft und dabei Gewinn macht, zahlt Spekulationssteuer (§ 23 EStG). Diese kann erheblich sein – und ist oft überraschend für Verkäufer. Hier ist alles, was du wissen musst.
Wann fällt die Spekulationssteuer an?
Die Steuer fällt an, wenn:
- Zwischen Kauf und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen (Spekulationsfrist)
- Die Immobilie nicht selbst genutzt wurde (oder nur im Verkaufsjahr und den 2 Vorjahren)
- Ein Gewinn erzielt wird
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Sie ist keine Sondersteuer – der Gewinn wird einfach zum normalen Einkommensteuersatz besteuert. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % und einem Gewinn von 100.000 € zahlst du also 42.000 € Steuern.
| Grenzsteuersatz | Gewinn 50.000 € | Gewinn 100.000 € | Gewinn 200.000 € |
|---|---|---|---|
| 25 % | 12.500 € | 25.000 € | 50.000 € |
| 35 % | 17.500 € | 35.000 € | 70.000 € |
| 42 % | 21.000 € | 42.000 € | 84.000 € |
So vermeidest du die Spekulationssteuer legal
- 10-Jahres-Frist abwarten: Die einfachste Methode. Verkaufe frühestens 10 Jahre + 1 Tag nach dem Kauf.
- Selbstnutzung: Wenn du im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst in der Immobilie gewohnt hast, fällt keine Spekulationssteuer an – auch innerhalb der 10 Jahre.
- Kein Gewinn: Wenn der Verkaufspreis nicht über dem Kaufpreis + Kosten liegt, gibt es keinen steuerpflichtigen Gewinn. Renovierungskosten und Kaufnebenkosten erhöhen die Anschaffungskosten.
So berechnet sich der steuerpflichtige Gewinn
Gewinn = Verkaufspreis − Anschaffungskosten − Verkaufskosten − Werbungskosten
Anschaffungskosten = Kaufpreis + Grunderwerbsteuer + Notar + Makler + Renovierungskosten (die nicht sofort abgesetzt wurden)
Achtung: AfA-Abschreibungen reduzieren die Anschaffungskosten! Wer jahrelang AfA abgesetzt hat, hat einen höheren steuerpflichtigen Gewinn beim Verkauf.
Sonderfälle
- Scheidung: Kein Gewinn bei Übertragung auf Ex-Partner im Rahmen des Zugewinnausgleichs
- Erbschaft: Der Beginn der 10-Jahresfrist gilt ab dem Kauf durch den Erblasser – nicht ab Erbschaft
- Zwangsversteigerung: Auch hier greift § 23 EStG – Frist und Selbstnutzung prüfen
Fazit
Die Spekulationssteuer ist vermeidbar – durch die 10-Jahres-Frist oder durch Selbstnutzung. Plane bei Kapitalanlage-Immobilien immer einen Mindesthorizont von 10 Jahren ein. Unser Spekulationsfrist-Ratgeber erklärt alle Details der Fristberechnung.
Weiterlesen: AfA Abschreibung | Mieteinnahmen versteuern
