Vermieter haben gegenüber anderen Anlegern einen entscheidenden Steuervorteil: Das Finanzamt beteiligt sich über Werbungskosten und Abschreibungen an den Kosten der Immobilie. Wer diese Hebel kennt, zahlt deutlich weniger Steuern — völlig legal.
Steuertipp 1: AfA maximal nutzen
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist der wichtigste Steuervorteil für Vermieter. Du kannst jährlich 2 % des Gebäudewertes (nicht Grundstücks!) abschreiben — bei Neubauten ab 2023 sogar 3 %. Das mindert dein zu versteuerndes Einkommen massiv. Wir erklären die Berechnung im AfA-Ratgeber.
Steuertipp 2: Alle Werbungskosten absetzen
Zu den absetzbaren Werbungskosten gehören: Zinsen auf den Kredit, Grundsteuer, Hausverwaltungskosten, Versicherungen, Instandhaltung, Fahrtkosten (Objekt besuchen), Steuerberatungskosten, Fachliteratur und sogar anteilige Rechtsschutzversicherung. Führe ein sorgfältiges Belegarchiv.
Steuertipp 3: Erhaltungsaufwendungen sofort absetzen
Reparaturen und Renovierungen, die den Zustand der Immobilie erhalten (nicht wesentlich verbessern), kannst du sofort als Werbungskosten abziehen — nicht auf 50 Jahre verteilen. Bei größeren Beträgen: Mit dem Steuerberater klären, ob es "Erhaltung" oder "Herstellung" ist.
Steuertipp 4: Steueroptimierung durch Aufteilung Kaufpreis
Beim Kauf kannst du den Kaufpreis zwischen Grundstück (nicht abschreibbar) und Gebäude (abschreibbar) aufteilen. Eine professionelle Kaufpreisaufteilung vom Gutachter kann den Gebäudeanteil erhöhen — und damit die jährliche AfA. Das ist vollkommen legal und lohnt sich bei teuren Objekten. Mehr zur Strategie: Steueroptimierung für Vermieter.
Steuertipp 5: Leerstand ist steuerlich absetzbar
Auch wenn die Wohnung leer steht, kannst du Zinsen und Kosten weiterhin als Werbungskosten abziehen — solange du die Vermietungsabsicht glaubhaft machst (Nachweise: Inserate, Maklerauftrag, etc.). Das Finanzamt erkennt Leerstandskosten an.
Steuertipp 6: Denkmalschutz-AfA nutzen
Bei denkmalgeschützten Immobilien kannst du Sanierungskosten über 8 Jahre zu je 9 % (Vermieter) oder 10 Jahre zu je 7 % (Eigennutzer) abschreiben. Das sind 72 % der Kosten in 8 Jahren — ein enormer Steuervorteil für Gutverdiener. Details erklärt unser Denkmalschutz-Ratgeber.
Steuertipp 7: Immobilien-GmbH bei hohem Grenzsteuersatz
Wer im Spitzensteuersatz liegt (42 %+ ESt), kann durch eine GmbH Mieteinnahmen mit nur 15 % Körperschaftsteuer versteuern. Das spart pro Jahr Tausende Euro. Aber: GmbH hat Kosten und Komplexität — erst ab ca. 2–3 Millionen Immobilienwert wirtschaftlich sinnvoll. Wir haben die Entscheidung detailliert in unserem GmbH-Ratgeber aufgearbeitet.
Steuertipp 8: Verluste mit anderen Einkünften verrechnen
Wenn deine Vermietung Verluste macht (Zinsen > Mieterträge, besonders in der Anfangsphase), kannst du diese mit deinem Arbeitslohn oder anderen Einkünften verrechnen. Das senkt unmittelbar die Steuerlast — auch wenn du selbst kein Geld verdient hast. Viele Immobilienkäufer nutzen das bewusst als Steuerstrategie.
Steuertipp 9: Spekulationsfrist beachten
Wer eine Immobilie nach 10 Jahren verkauft, zahlt keine Spekulationssteuer auf den Gewinn — vollständig steuerfrei. Das ist einer der größten Steuervorteile überhaupt. Eigengenutztes: schon nach 2 Jahren steuerfrei. Plane Verkäufe entsprechend.
Steuertipp 10: Steuerberater mit Immobilienspezialisierung
Ein auf Vermieter spezialisierter Steuerberater kostet ca. 1.000–2.500 Euro jährlich — spart aber oft ein Mehrfaches. Er kennt aktuelle Urteile, optimiert die Kaufpreisaufteilung, prüft die AfA-Basis und weiß, welche Kosten das Finanzamt akzeptiert. Bei mehreren Objekten ist das Pflicht.
Weitere Informationen: Steueroptimierung für Vermieter und Immobilien-GmbH. Alle Rechner auf kapitalanlagerechner24.de.
