Immer mehr deutsche Investoren schauen über die Landesgrenzen hinaus — besonders Portugal und Spanien gelten als attraktive Märkte. Günstigere Kaufpreise, hohe Touristennachfrage und gute Klimabedingungen locken. Aber das Auslandsengagement hat besondere Regeln.
Warum Portugal und Spanien?
- Notarkosten + Grundbuch: ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % (je nach Bundesland) (Stand: April 2026)
- Maklerprovision (geteilt seit 2020): je 1,5–3,57 % (Stand: April 2026)
- Dauer Grundbuchübertragung: ca. 6–12 Wochen nach Notar (Stand: April 2026)
- Auflassungsvormerkung: schützt ab Tag des Notartermins (Stand: April 2026)
Beide Länder bieten für deutsche Investoren interessante Konditionen:
- Portugal: Stabile Wirtschaft, EU-Mitglied, günstige Preise außerhalb Lissabon/Porto, NHR-Steuerstatus (für Zuzügler)
- Spanien: Größter Tourismusmarkt Europas, hohe Mietrenditen in Touristenregionen, stabile Rechtslage
Kaufpreise im Vergleich (2025)
Lassen Sie die Immobilie vor dem Kauf von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen (ca. 500–1.000 €). Das ist bei gebrauchten Objekten Pflicht. Typische Baumängel die Gutachter finden: Feuchtigkeit im Keller, Schimmel hinter Verkleidungen, Risse im Fundament. Ein Gutachten kann den Kaufpreis um 10.000–50.000 € senken.
| Region | Kaufpreise (Ø) | Mietrendite Ferienimmobilien |
|---|---|---|
| Lissabon | 4.000–7.000 €/m² | 4–6 % |
| Algarve (Portugal) | 3.000–6.000 €/m² | 5–8 % |
| Alentejo/Inland PT | 800–1.500 €/m² | 5–7 % |
| Mallorca | 5.000–12.000 €/m² | 4–6 % |
| Costa del Sol | 3.000–7.000 €/m² | 5–8 % |
| Valencia/Alicante | 1.500–3.500 €/m² | 6–9 % |
Rechtliche Besonderheiten
Auslandskäufe erfordern besondere Sorgfalt:
- Lokaler Anwalt: In beiden Ländern dringend empfohlen (Sprachbarriere, lokales Recht)
- Grundbuch (Portugal: Conservatória, Spanien: Registro de la Propiedad): Prüfung auf Lasten und Schulden
- NIE-Nummer (Spanien) / NIF-Nummer (Portugal): Steueridentifikationsnummer für Ausländer
- Kaufnebenkosten: 6–12 % in beiden Ländern (Übertragungssteuer + Notar)
Steuerliche Regeln für deutsche Käufer
Deutsche Investoren müssen Mieteinnahmen aus dem EU-Ausland in Deutschland versteuern — auch wenn die Immobilie in Portugal oder Spanien steht. Das Doppelbesteuerungsabkommen regelt, dass lokal bezahlte Steuern angerechnet werden können. Die genaue Behandlung ist komplex und erfordert einen Steuerberater mit internationalem Fachwissen.
Fazit: Auslandsimmobilien erfordern mehr Aufwand
Auslandsimmobilien sind keine einfache Ergänzung zum Depot — sie erfordern erheblich mehr Recherche, rechtliche Begleitung und laufenden Verwaltungsaufwand als deutsche Objekte. Wer trotzdem investiert, sollte zunächst mit einer Ferienwohnung in einer etablierten Region beginnen und einen erfahrenen lokalen Partner haben. Mehr Renditevergleiche auf kapitalanlagerechner24.de.
Auslandsimmobilien sind fuer erfahrene Investoren eine interessante Diversifikationsoption, aber sie sind kein einfaches Investment fuer Einsteiger. Sprachbarrieren, rechtliche Unterschiede und die Entfernung machen Management und Verwaltung deutlich schwieriger. Wer dennoch ins EU-Ausland investieren will, sollte zunaechst in einem bekannten Urlaubsgebiet starten, lokale Expertise einkaufen und die steuerliche Situation in beiden Laendern klaeren lassen.
Ein praxisnaher Tipp: Bevor du eine Auslandsimmobilie kaufst, verbringe mindestens zwei bis drei Aufenthalte dort, um den lokalen Markt zu spueren. Sprich mit lokalen Maklern, Rechtsanwaelten und anderen Expats, die bereits gekauft haben. Diese Feldrecherche ist unbezahlbar und verhindert teure Fehlentscheidungen. Kaufe nie alleine auf Basis von Internet-Exposés aus der Ferne.
Vergleich Inland vs. Ausland: Rendite-Rechner für Inland. Strategie: Mietrendite vs. Wertsteigerung. Steueroptimierung: Steuer-Abzüge. Eigenkapital: Eigenkapital berechnen.
Wichtige Infos für Käufer: Grunderwerbsteuer nach Bundesland | AfA-Abschreibung
Kaufnebenkosten nach Bundesland
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Gesamte Nebenkosten Ø |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Sachsen | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Hamburg | 4,5 % | ca. 8–10 % |
| Hessen | 6,0 % | ca. 10–12 % |
| NRW / Brandenburg | 6,5 % | ca. 10–13 % |
Der Markt hat sich seit 2022 zugunsten der Käufer verschoben. Preisverhandlungen von 5–15 % sind in vielen Regionen wieder möglich — besonders bei sanierungsbedürftigen Objekten oder länger am Markt stehenden Angeboten. 2026 sind die Chancen für Kapitalanleger besser als seit Jahren: niedrigere Preise als 2021/22, leicht gesunkene Zinsen, und ein strukturelles Wohnungsdefizit das die Mietpreise stützt. Wer jetzt qualitätsbewusst kauft, investiert in ein window of opportunity.
