Ordentliche Kündigung durch den Vermieter: Voraussetzungen
- Mietpreisbremse: max. 10 % über Mietspiegel bei Neuvermietung (Stand: April 2026)
- Kappungsgrenze Mieterhöhung: 20 % in 3 Jahren (ggf. 15 %) (Stand: April 2026)
- Mietkaution: max. 3 Nettokaltmieten (Stand: April 2026)
- Kündigungsfrist Vermieter (> 8 J.): 9 Monate (Stand: April 2026)
- Betriebskostenabrechnung: spätestens 12 Monate nach Periode (Stand: April 2026)
Als Vermieter kannst du einem Mieter nur aus berechtigtem Interesse kündigen (§ 573 BGB). Die drei anerkannten Gründe: 1. Pflichtverletzung des Mieters: Mehrfache unpünktliche Mietzahlung, erhebliche Störung des Hausfriedens, unerlaubte Untervermietung, erhebliche Beschädigung der Mietsache. Wichtig: Mindestens eine Abmahnung muss vorausgegangen sein (außer bei besonders schwerwiegenden Fällen). 2. Eigenbedarf: Vermieter oder Familienangehörige (enge Verwandte) benötigen die Wohnung für eigenen Wohnbedarf. Begründung muss konkret und nachvollziehbar sein – nicht als Vorwand. 3. Wirtschaftliche Verwertung: Wenn Weitervermieten die wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks erheblich erschwert. Sehr eng ausgelegt von Gerichten. Kündigungsfristen: Bis 5 Jahre Mietverhältnis: 3 Monate. 5–8 Jahre: 6 Monate. Über 8 Jahre: 9 Monate.
Fristlose Kündigung: Wann ist das möglich?
Dokumentieren Sie den Wohnungszustand bei Einzug lückenlos mit Fotos und einem unterschriebenen Übergabeprotokoll. Im Streitfall gilt: Wer keinen Beweis hat, trägt das Risiko. Normale Abnutzung (Kratzer, verblasste Tapeten) zahlt grundsätzlich der Vermieter — nicht der Mieter.
Eine fristlose Kündigung (§ 543 BGB) ist nur bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen möglich: Mietrückstand: Wenn Mieter 2 Monatsmieten in Folge schuldet ODER über einen Zeitraum von 2 Jahren insgesamt mehr als 2 Monatsmieten aufgelaufen sind. Erhebliche Störung des Hausfriedens: Körperliche Angriffe, wiederholte extreme Ruhestörungen, Bedrohungen. Unbefugte Gebrauchsüberlassung: Wohnung unerlaubt an Dritte überlassen (Untermiete ohne Genehmigung). Wichtig: Bei Zahlungsrückstand kann der Mieter die fristlose Kündigung abwenden indem er innerhalb von 2 Monaten nach Räumungsklage alles zahlt (§ 569 Abs. 3 BGB). Daher: Fristlose Kündigung immer mit gleichzeitiger ordentlicher Kündigung kombinieren. Für Mietrecht-Grundlagen: Mietrecht Grundlagen 2026.
Kündigung durch den Mieter: Was Vermieter wissen müssen
Auch Mieter können kündigen – und das oft schneller als Vermieter. Ordentliche Kündigung durch Mieter: Immer mit 3 Monaten Frist zum Ende eines Kalendermonats möglich (§ 573c BGB) – unabhängig von der Mietdauer. Sonderkündigungsrecht des Mieters: Bei Mieterhöhungsverlangen (§ 558 BGB): Mieter kann innerhalb von 2 Monaten sonderkündigen. Bei Modernisierungsankündigung: Sonderkündigungsrecht zum Ende des Ankündigungsmonats. Bei Eigenbedarfskündigung: Mieter hat kein Widerspruchsrecht, aber Härteparagraph (§ 574 BGB). Fristlose Kündigung durch Mieter: Schwerwiegende Mängel (Schimmel, Heizungsausfall über längere Zeit) die der Vermieter nicht behebt. Erhebliche Gesundheitsgefährdung. Tipp: Als Vermieter solltest du auf Kündigungsschreiben des Mieters sofort reagieren und den Zustand der Wohnung dokumentieren. Beginne die Neuvermarktung sofort nach Kündigung. Für Rendite trotz Leerstand planen: Cashflow-Rechner.
Weitere Mietrecht-Themen: Eigenbedarf kündigen | Nebenkostenabrechnung
Mieter korrekt auswählen — der Prozess
- Schritt 1: Exposé schalten: Zielgruppe definieren (Familien, Singles, Studenten)
- Schritt 2: Bewerbungsunterlagen anfordern: Schufa, Einkommensnachweise (3 Monate), ggf. Bürgschaft
- Schritt 3: Bonitätsprüfung durchführen: Einkommen mindestens 3× Kaltmiete
- Schritt 4: Übergabeprotokoll lückenlos erstellen: Fotos + Unterschrift beider Parteien
- Schritt 5: Mietvertrag rechtssicher gestalten: aktuelles Muster von Vermieterverbänden nutzen
Mieterhöhungs-Optionen im Überblick
| Methode | Maximale Erhöhung | Voraussetzung |
|---|---|---|
| Vergleichsmiete (§ 558 BGB) | 20 % in 3 Jahren (Kappungsgrenze) | Mietspiegel/Vergleichswohnungen |
| Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) | 8 % der Modernisierungskosten p.a. | Ankündigung 3 Monate vorher |
| Staffelmiete (§ 557a BGB) | Frei vereinbar, aber Mietpreisbremse beachten | Schriftliche Vereinbarung |
| Indexmiete (§ 557b BGB) | Gekoppelt an Verbraucherpreisindex | Schriftliche Vereinbarung |
Kündigungsfristen — was gilt wann?
| Kündigungsgrund | Gesetzliche Grundlage | Frist |
|---|---|---|
| Mieter (ordentlich) | § 573c BGB | Immer 3 Monate |
| Vermieter: Wohndauer < 5 Jahre | § 573c BGB | 3 Monate |
| Vermieter: Wohndauer 5–8 Jahre | § 573c BGB | 6 Monate |
| Vermieter: Wohndauer > 8 Jahre | § 573c BGB | 9 Monate |
| Eigenbedarf | § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB | Wie oben, benötigt Begründung |
| Zahlungsverzug (fristlos) | § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB | Sofort (bei 2 Monatsmieten Rückstand) |
Der BGH (Az. VIII ZR 127/17) hat klargestellt: Eine vorgäustäuschte Eigenbedarfskündigung verpflichtet den Vermieter zu Schadensersatz. Der Mieter hat Anspruch auf alle zusätzlichen Umzugs- und Wohnkosten. Eigenbedarf muss konkret und nachweisbar sein — abstrakte Pläne genügen nicht.
Das deutsche Mietrecht schützt Mieter stark — aber Vermieter haben bei korrekter Vorgehensweise deutlich mehr Rechte als oft gedacht. Die WEG-Reform 2020 hat Modernisierungen einfacher gemacht. Die Mietpreisbremse bleibt 2026 in den meisten Ballungsräumen aktiv. Der größte Fehler vieler Vermieter: unzureichende Dokumentation. Wer Einzugsprotokoll, Bonitätsprüfung und Mietvertrag korrekt aufsetzt, hat im Streitfall fast immer die besseren Karten.
