Viele Kapitalanleger kaufen Wohnungen, die bereits vermietet sind. Das hat Vor- und Nachteile gegenüber dem Kauf einer leerstehenden Wohnung. Wer die Regeln kennt, profitiert — wer sie ignoriert, erlebt böse Überraschungen.
Der Vorteil: Sofortige Mieteinnahmen
- Mietpreisbremse: max. 10 % über Mietspiegel bei Neuvermietung (Stand: April 2026)
- Kappungsgrenze Mieterhöhung: 20 % in 3 Jahren (ggf. 15 %) (Stand: April 2026)
- Mietkaution: max. 3 Nettokaltmieten (Stand: April 2026)
- Kündigungsfrist Vermieter (> 8 J.): 9 Monate (Stand: April 2026)
- Betriebskostenabrechnung: spätestens 12 Monate nach Periode (Stand: April 2026)
Bei einer bereits vermieteten Wohnung gibt es keine Leerstandsphase. Du kaufst und erhältst vom ersten Monat an Mieteinnahmen. Die Bank finanziert das Investment oft leichter, weil der Cashflow bereits nachgewiesen ist. Für reine Kapitalanleger ist das ein echter Vorteil.
Kaufpreisabschlag: Die stille Prämie
Dokumentieren Sie den Wohnungszustand bei Einzug lückenlos mit Fotos und einem unterschriebenen Übergabeprotokoll. Im Streitfall gilt: Wer keinen Beweis hat, trägt das Risiko. Normale Abnutzung (Kratzer, verblasste Tapeten) zahlt grundsätzlich der Vermieter — nicht der Mieter.
Vermietete Wohnungen sind in der Regel günstiger als leerstehende. Der Abschlag liegt je nach Markt und Mietniveau bei 10–30 %. Hintergrund: Der Käufer kann die Wohnung nicht sofort selbst nutzen und hat geringere Flexibilität. Dieser Abschlag kann für Investoren ein echter Renditehebel sein.
| Szenario | Kaufpreis | Mietrendite |
|---|---|---|
| Leerstehend (gleiche Lage) | 320.000 € | 3,8 % |
| Vermietet (20 % Abschlag) | 256.000 € | 4,7 % |
Bestandsmieter: Deine Rechte und Pflichten
Der Grundsatz lautet: Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Du tritt mit dem Kauf automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein. Das bedeutet:
- Du übernimmst alle Rechte und Pflichten des Vermieters
- Die Miete läuft weiter — du kannst sie nicht sofort erhöhen
- Bestehende Mieterhöhungen (z.B. angekündigte Erhöhung) gehen auf dich über
- Geleistete Kautionen muss der Vorverkäufer an dich übertragen
Wann kannst du kündigen?
Als neuer Eigentümer hast du deutlich eingeschränkte Kündigungsmöglichkeiten:
- Eigenbedarf (§ 573 BGB): Nur für dich selbst, Familienmitglieder oder Angehörige des Haushalts
- Sperrfrist: Bei Umwandlung in Eigentumswohnung gilt eine Sperrfrist von 3 Jahren (in manchen Gemeinden bis 10 Jahre)
- Vorkaufsrecht: Mieter haben beim Erstverkauf nach Umwandlung ein gesetzliches Vorkaufsrecht
Checkliste vor dem Kauf
- Mietvertrag komplett lesen (Sonderklauseln, Laufzeit, Indexmiete?)
- Aktuelle Miete vs. Marktmiete prüfen (Wie weit ist die Miete unter Marktniveau?)
- Mieter persönlich kennenlernen (Wie ist der Umgang?)
- Mietrückstände prüfen (Verkäufer muss Auskunft geben)
- Kaution auf Treuhandkonto prüfen
- Protokoll der letzten Nebenkostenabrechnung anfordern
- Hausverwaltungsunterlagen einsehen
Niedrige Miete: Chance oder Risiko?
Ist der Mieter seit 20 Jahren in der Wohnung und zahlt weit unter Marktmiete, hast du zwei Optionen: Geduldig warten (bis Mieterwechsel Marktmiete möglich ist) oder die Differenz im Kaufpreis abschlagen. Wer diese Logik versteht, kann günstig einsteigen. Unser Städte-Mietrendite-Vergleich hilft dir, die Marktmiete einzuschätzen. Mehr auf kapitalanlagerechner24.de.
Mieter korrekt auswählen — der Prozess
- Schritt 1: Exposé schalten: Zielgruppe definieren (Familien, Singles, Studenten)
- Schritt 2: Bewerbungsunterlagen anfordern: Schufa, Einkommensnachweise (3 Monate), ggf. Bürgschaft
- Schritt 3: Bonitätsprüfung durchführen: Einkommen mindestens 3× Kaltmiete
- Schritt 4: Übergabeprotokoll lückenlos erstellen: Fotos + Unterschrift beider Parteien
- Schritt 5: Mietvertrag rechtssicher gestalten: aktuelles Muster von Vermieterverbänden nutzen
Mieterhöhungs-Optionen im Überblick
| Methode | Maximale Erhöhung | Voraussetzung |
|---|---|---|
| Vergleichsmiete (§ 558 BGB) | 20 % in 3 Jahren (Kappungsgrenze) | Mietspiegel/Vergleichswohnungen |
| Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) | 8 % der Modernisierungskosten p.a. | Ankündigung 3 Monate vorher |
| Staffelmiete (§ 557a BGB) | Frei vereinbar, aber Mietpreisbremse beachten | Schriftliche Vereinbarung |
| Indexmiete (§ 557b BGB) | Gekoppelt an Verbraucherpreisindex | Schriftliche Vereinbarung |
Das deutsche Mietrecht schützt Mieter stark — aber Vermieter haben bei korrekter Vorgehensweise deutlich mehr Rechte als oft gedacht. Die WEG-Reform 2020 hat Modernisierungen einfacher gemacht. Die Mietpreisbremse bleibt 2026 in den meisten Ballungsräumen aktiv. Der größte Fehler vieler Vermieter: unzureichende Dokumentation. Wer Einzugsprotokoll, Bonitätsprüfung und Mietvertrag korrekt aufsetzt, hat im Streitfall fast immer die besseren Karten.
