Kurzzeitvermietung über AirBnB, Booking.com oder ähnliche Plattformen ist verlockend: Höhere Tagespreise, Flexibilität, kein Dauermieter. Aber die rechtlichen Fallstricke sind erheblich — und Bußgelder können fünfstellig sein.
Das Zweckentfremdungsverbot
- Durchschnittliche Nettomietrendite DE: 3,2 % (2026) (Stand: April 2026)
- Gute Rendite ab: 4,0 % netto (Stand: April 2026)
- Kaufpreisfaktor Deutschland-Ø: 23,4x (Stand: April 2026)
- Leerstandsquote bundesweit: 2,8 % (Stand: April 2026)
- Inflationsschutz: Immobilien langfristig +1,5 % real p.a. (Stand: April 2026)
In vielen deutschen Großstädten gilt das Zweckentfremdungsverbot: Wohnraum darf nicht dauerhaft als Ferienunterkunft genutzt werden, wenn dadurch Mietwohnungen dem Markt entzogen werden. Betroffen sind u.a. Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Köln, Stuttgart. Wer gegen das Verbot verstößt, riskiert Bußgelder bis zu 500.000 Euro.
Wann ist Kurzzeitvermietung erlaubt?
Rechnen Sie immer mit der Nettorendite, nicht mit der Bruttomietrendite. Die tatsächlichen Kosten (Verwaltung ca. 5 %, Instandhaltung 1 €/m²/Monat, Leerstand 3 %) fressen 1–2 Prozentpunkte. Wer nur die Bruttorendite betrachtet, kauft oft schlechter als gedacht.
- Primärwohnsitz mit Genehmigung: Du wohnst selbst dort und vermietest gelegentlich (z.B. wenn du im Urlaub bist). Oft genehmigungsfrei bis zu einem bestimmten Zeitraum pro Jahr (variiert je Stadt).
- Zweite Wohnung mit Genehmigung: In vielen Städten kannst du eine Genehmigung beantragen — Wartelisten sind lang.
- Außerhalb regulierter Gebiete: In kleinen Gemeinden ohne Zweckentfremdungssatzung oft frei möglich.
ETW und Kurzzeitvermietung: WEG-Beschluss nötig
Wer in einer Eigentümergemeinschaft ist: Die WEG kann Kurzzeitvermietung per Beschluss verbieten — und das ist rechtlich zulässig (BGH-Urteil). Prüfe vor dem Kauf die WEG-Beschlüsse und Teilungserklärung auf entsprechende Klauseln. Manche Klauseln verbieten explizit "gewerbliche Vermietung" oder "Beherbergung".
Steuerliche Behandlung
Einnahmen aus Kurzzeitvermietung sind steuerpflichtig — als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (oder in seltenen Fällen gewerbliche Einkünfte). Die Freigrenze von 520 Euro gilt nur für sonstige Einkünfte, nicht für Vermietung. Wichtig: Auch Plattformprovisionen und plattformbezogene Kosten sind absetzbar. AfA gilt anteilig, wenn das Objekt nur zeitweise vermietet wird. Mehr: Steuertipps für Vermieter.
Versicherung
Normale Hausratversicherungen und Haftpflichtversicherungen decken Schäden durch Feriengäste oft nicht oder nur eingeschränkt. AirBnB bietet eine Gastgeber-Schutzversicherung — lies das Kleingedruckte. Zusätzlich: spezielle Vermieter-Haftpflicht für Kurzzeitvermietung abschließen.
Was du konkret prüfen musst
- Gilt Zweckentfremdungsverbot in deiner Stadt/deinem Bezirk?
- Hast du eine Genehmigung oder brauchst du eine?
- Erlaubt die WEG-Teilungserklärung Kurzzeitvermietung?
- Ist dein Mietvertrag (falls du selbst mietest) konform?
- Sind Einnahmen korrekt versteuert?
Im Vergleich: Ferienimmobilie als Kapitalanlage — wann eine klassische Ferienimmobilie die bessere Lösung ist als AirBnB in der Stadt.
Immobilien vs. andere Kapitalanlagen
| Anlageform | Rendite Ø p.a. | Risiko | Liquidität |
|---|---|---|---|
| Immobilien (vermietet) | 3–6 % netto | mittel | sehr gering |
| ETF-Depot (MSCI World) | 6–9 % historisch | mittel-hoch | sehr hoch |
| Tagesgeld 2026 | ca. 2,5 % | sehr gering | sofort |
| Festgeld (2 Jahre) | ca. 2,8–3,2 % | sehr gering | gering |
| REITs (Immobilien-ETF) | 4–7 % | mittel | hoch |
Die Renditelandschaft in Deutschland hat sich seit 2020 stark verändert. Während Metropolen wie München und Hamburg weiterhin Nettomietrenditen von unter 3 % bieten, erfahren B-Städte wie Leipzig, Nürnberg und Dresden eine Renaissance unter Kapitalanlegern. Der Rückgang der Kaufpreise 2022/23 hat die Einstiegsbedingungen verbessert — wer in dieser Phase gekauft hat, profitiert heute von besseren KPFs. Für 2026 gilt: Rendite-Fokus auf B-Städte mit Bevölkerungswachstum, nicht auf teure Metropolen mit negativem Cashflow.
