Cashflow-positiv: Das bedeutet, nach Abzug aller Kosten (Kredit, Hausgeld, Rücklagen) bleibt jeden Monat Geld übrig. Bei aktuellen Zinsen von 3,5–4,5 % ist das anspruchsvoll – aber möglich. Dieser Ratgeber zeigt dir, wie.
Was bedeutet positiver Cashflow?
- Durchschnittliche Nettomietrendite DE: 3,2 % (2026) (Stand: April 2026)
- Gute Rendite ab: 4,0 % netto (Stand: April 2026)
- Kaufpreisfaktor Deutschland-Ø: 23,4x (Stand: April 2026)
- Leerstandsquote bundesweit: 2,8 % (Stand: April 2026)
- Inflationsschutz: Immobilien langfristig +1,5 % real p.a. (Stand: April 2026)
Monatlicher Cashflow = Kaltmiete − Kreditrate − nicht umlegbares Hausgeld − Instandhaltungsrücklage − Leerstandspuffer
Erst wenn dieser Wert positiv ist, spricht man von einem cashflow-positiven Objekt. Achtung: Vor Steuer gerechnet. Nach Steuer (wenn du im hohen Steuersatz bist) kann der Cashflow negativ werden, auch wenn vor Steuer ein Plus steht.
Die 5 Stellschrauben für positiven Cashflow
Rechnen Sie immer mit der Nettorendite, nicht mit der Bruttomietrendite. Die tatsächlichen Kosten (Verwaltung ca. 5 %, Instandhaltung 1 €/m²/Monat, Leerstand 3 %) fressen 1–2 Prozentpunkte. Wer nur die Bruttorendite betrachtet, kauft oft schlechter als gedacht.
1. Hohes Eigenkapital einsetzen
Je weniger du finanzierst, desto niedriger die Kreditrate. Bei 40 % Eigenkapital statt 20 % sinkt die monatliche Rate erheblich:
| EK-Quote | Kredit bei 300.000 € KP | Rate (3,8 % + 2 %) |
|---|---|---|
| 20 % (60.000 €) | 240.000 € | 1.160 €/Monat |
| 30 % (90.000 €) | 210.000 € | 1.015 €/Monat |
| 40 % (120.000 €) | 180.000 € | 870 €/Monat |
2. Kaufpreisfaktor unter 20 wählen
Der Kaufpreisfaktor (Kaufpreis / Jahreskaltmiete) bestimmt maßgeblich den Cashflow. Werte unter 20 ermöglichen deutlich leichter positiven Cashflow.
- KPF 20 = Bruttorendite 5 % → positiver Cashflow oft möglich
- KPF 25 = Bruttorendite 4 % → grenzwertig
- KPF 30+ = Bruttorendite <3,5 % → in der Regel negativer Cashflow
3. Günstigere Finanzierung suchen
0,5 % besserer Zinssatz macht bei 200.000 € Kredit ca. 83 €/Monat Unterschied. Immer mindestens 3 Angebote vergleichen und Broker (Dr. Klein, Interhyp) einschalten.
4. Niedrige Tilgung wählen (temporär)
Tilgung von 1 % statt 2 % spart monatlich Geld – aber: Du tilgst langsamer und zahlt länger Zinsen. Sinnvoll nur wenn die gesparte Rate in renditestärkere Anlagen fließt.
5. Mietpotenzial ausschöpfen
Bei Mieterwechsel (erlaubt bis zu 10 % über Mietspiegel in Mietpreisbremsgebieten) oder in Märkten ohne Mietpreisbremse: Marktmiete ansetzen. Untervermietete Objekte kaufen und Miete anpassen.
Konkretes Beispiel: Cashflow-positive Wohnung
| Parameter | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 180.000 € |
| Lage | Hannover-Randlage |
| Kaltmiete | 850 €/Monat |
| Kaufpreisfaktor | 17,6 |
| Bruttorendite | 5,67 % |
| Eigenkapital (30 %) | 54.000 € |
| Kredit | 126.000 € |
| Kreditrate (3,6 % + 1,5 %) | 533 €/Monat |
| Hausgeld nicht umlegbar | 70 €/Monat |
| Instandhaltung + Leerstand | 100 €/Monat |
| Monatl. Cashflow | +147 €/Monat |
Fazit
Positiver Cashflow ist 2026 möglich – erfordert aber mehr Eigenkapital, günstige Lagen oder niedrige Kaufpreisfaktoren. Nutze unseren Cashflow-Rechner und den Kaufpreisfaktor-Rechner zur Prüfung jedes Objekts.
Weiterlesen: Nettorendite berechnen | Eigenkapital Tipps
Weitere Strategien: Mietrendite vs. Wertsteigerung | Portfolio-Strategie | Immobilien als Rente
Immobilien vs. andere Kapitalanlagen
| Anlageform | Rendite Ø p.a. | Risiko | Liquidität |
|---|---|---|---|
| Immobilien (vermietet) | 3–6 % netto | mittel | sehr gering |
| ETF-Depot (MSCI World) | 6–9 % historisch | mittel-hoch | sehr hoch |
| Tagesgeld 2026 | ca. 2,5 % | sehr gering | sofort |
| Festgeld (2 Jahre) | ca. 2,8–3,2 % | sehr gering | gering |
| REITs (Immobilien-ETF) | 4–7 % | mittel | hoch |
Rechenbeispiel: Monatlicher Cashflow nach Finanzierung
| Position | Konservativ | Realistisch | Optimistisch |
|---|---|---|---|
| Kaltmiete/Monat | 1.000 € | 800 € | 900 € |
| − Kreditrate (Zins + Tilgung) | −950 € | −620 € | −400 € |
| − Hausgeld/Verwaltung | −150 € | −100 € | −80 € |
| − Instandhaltungsrücklage | −60 € | −60 € | −60 € |
| Monatl. Cashflow | −160 € (negativ) | +20 € (neutral) | +360 € (positiv) |
| Fazit | Wertanlage, kein Cashflow | Ausgewogen | Echter Cashflow-Investor |
Ziel: Mindestens neutraler Cashflow ab Tag 1. Negativer Cashflow ist nur akzeptabel bei erwarteter starker Wertsteigerung (A-Lagen) oder steuerlichem Nutzen (Denkmal).
Die Renditelandschaft in Deutschland hat sich seit 2020 stark verändert. Während Metropolen wie München und Hamburg weiterhin Nettomietrenditen von unter 3 % bieten, erfahren B-Städte wie Leipzig, Nürnberg und Dresden eine Renaissance unter Kapitalanlegern. Der Rückgang der Kaufpreise 2022/23 hat die Einstiegsbedingungen verbessert — wer in dieser Phase gekauft hat, profitiert heute von besseren KPFs. Für 2026 gilt: Rendite-Fokus auf B-Städte mit Bevölkerungswachstum, nicht auf teure Metropolen mit negativem Cashflow.
