Warum eine systematische Besichtigung entscheidend ist
- Notarkosten + Grundbuch: ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % (je nach Bundesland) (Stand: April 2026)
- Maklerprovision (geteilt seit 2020): je 1,5–3,57 % (Stand: April 2026)
- Dauer Grundbuchübertragung: ca. 6–12 Wochen nach Notar (Stand: April 2026)
- Auflassungsvormerkung: schützt ab Tag des Notartermins (Stand: April 2026)
Ein Hauskauf ist die größte finanzielle Entscheidung der meisten Menschen. Versteckte Mängel können nach dem Kauf Tausende bis Zehntausende Euro kosten. Ohne Gewährleistung (Standard bei Gebrauchtimmobilien) hast du kaum Rückgriff. Eine systematische Besichtigung hilft dir diese Risiken zu minimieren. Grundregel: Lieber zweimal besichtigen als einmal zu viel bezahlen. Zweite Besichtigung immer bei Tageslicht. Sachverständigen bei Unsicherheiten mitnehmen (Kosten: 300–600 Euro – sehr gut investiert).
Die 50-Punkte-Besichtigungs-Checkliste
Lassen Sie die Immobilie vor dem Kauf von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen (ca. 500–1.000 €). Das ist bei gebrauchten Objekten Pflicht. Typische Baumängel die Gutachter finden: Feuchtigkeit im Keller, Schimmel hinter Verkleidungen, Risse im Fundament. Ein Gutachten kann den Kaufpreis um 10.000–50.000 € senken.
Außenbereich: 1. Dachzustand (Ziegel, Undichtigkeiten, Moos). 2. Dachrinnen (Durchhängen, Rost, Dichtheit). 3. Fassade (Risse, Abplatzungen, Feuchtigkeitsflecken). 4. Fenster (Zustand, Dichtheit, Einfach/Doppel/Dreifach). 5. Kelleraußenwand (Feuchtigkeitsspuren, Effloreszenzen). 6. Garage/Carport Zustand. 7. Grundstücksentwässerung. Keller: 8. Feuchtigkeit und Schimmel. 9. Risse in Kellerwänden. 10. Öl-/Geruchsspuren (alter Öltank?). 11. Belüftung. 12. Nutzbarkeit als Wohnraum oder nur Lager. Heizung und Technik: 13. Heizungstyp und Baujahr. 14. Letzte Wartung (Wartungsprotokoll anfordern!). 15. Warmwasserversorgung. 16. Heizöltank (vorhanden? zugelassen?). 17. Solaranlage/Photovoltaik vorhanden? Zustand? 18. Elektrik (Sicherungskasten, Alter der Leitungen). 19. Wasserrohre (Material – Bleirohre problematisch). Innenräume: 20. Böden (Schäden, Feuchtigkeit unter Teppich). 21. Wände (Risse, Feuchtigkeit, Schimmel). 22. Decken (Feuchtigkeitsflecken von oben). 23. Fenster innen (Kondenswasser, Dichtungszustand). 24. Türen (Schließen und Öffnen problemlos?). 25. Treppe (Knarren, Wackeln, Sicherheit). Küche und Bad: 26. Leitungen und Anschlüsse Küche. 27. Abflüsse (Durchfluss, Gerüche). 28. Bad-Fliesen (Fugen, Schimmel). 29. Fenster in Bad vorhanden (Lüftung). 30. WC-Spülung (Funktion, Dichtheit). Dach und Dachgeschoss: 31. Zugänglich für Besichtigung? 32. Dachbalken (Schäden, Schädlingsbefall). 33. Dämmung vorhanden und ausreichend? 34. Dachdämmung-Typ (Mineralwolle, Zellulose). 35. Dachfenster (Dichtheit). Dokumente prüfen: 36. Baupläne und Baugenehmigung vorhanden? 37. Energieausweis (welche Klasse?). 38. Letzte Grundsteuerbescheide. 39. Grundbuchauszug (Lasten Abt. II/III). 40. Protokolle Schornsteinfeger. Rechtliches und Nachbarschaft: 41. Nachbarn (kurzes Gespräch – Lärm, Streitigkeiten?). 42. Verkehrslärm zu verschiedenen Tageszeiten. 43. Hanglage (Gefahr von Hangwasser?). 44. Überschwemmungsgebiet? (Hochwasserkarte prüfen). 45. Bebauungsplan (Darf noch angebaut werden?). 46. Wegerechte eingetragen? Sonstiges: 47. Mobilfunkempfang im Haus. 48. Internetzugang (Glasfaser? DSL?). 49. Parkmöglichkeiten. 50. Mülltonnenstandort und Entsorgungsinfrastruktur. Für Kaufkostenplanung: Alle Kaufnebenkosten.
Weitere Kauf-Tipps: Eigenkapital berechnen | Grundbuch verstehen
Kaufnebenkosten nach Bundesland
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Gesamte Nebenkosten Ø |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Sachsen | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Hamburg | 4,5 % | ca. 8–10 % |
| Hessen | 6,0 % | ca. 10–12 % |
| NRW / Brandenburg | 6,5 % | ca. 10–13 % |
Der Markt hat sich seit 2022 zugunsten der Käufer verschoben. Preisverhandlungen von 5–15 % sind in vielen Regionen wieder möglich — besonders bei sanierungsbedürftigen Objekten oder länger am Markt stehenden Angeboten. 2026 sind die Chancen für Kapitalanleger besser als seit Jahren: niedrigere Preise als 2021/22, leicht gesunkene Zinsen, und ein strukturelles Wohnungsdefizit das die Mietpreise stützt. Wer jetzt qualitätsbewusst kauft, investiert in ein window of opportunity.
