Wenn du eine Eigentumswohnung kaufst, wirst du Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Als Mitglied zahlst du monatlich Hausgeld — ein Beitrag zu den gemeinsamen Kosten des Gebäudes. Was genau darin steckt, ist für Investoren entscheidend.
Was ist im Hausgeld enthalten?
- Mietpreisbremse: max. 10 % über Mietspiegel bei Neuvermietung (Stand: April 2026)
- Kappungsgrenze Mieterhöhung: 20 % in 3 Jahren (ggf. 15 %) (Stand: April 2026)
- Mietkaution: max. 3 Nettokaltmieten (Stand: April 2026)
- Kündigungsfrist Vermieter (> 8 J.): 9 Monate (Stand: April 2026)
- Betriebskostenabrechnung: spätestens 12 Monate nach Periode (Stand: April 2026)
Das Hausgeld besteht typischerweise aus drei Teilen:
- Umlagefähige Betriebskosten: Grundsteuer, Versicherungen, Hausmeister, Treppenhausreinigung, Aufzug, Wasser/Abwasser (der Teil für Gemeinschaftsbereiche). Diese kannst du als Vermieter auf den Mieter umlegen.
- Nicht umlagefähige Verwaltungskosten: WEG-Verwaltungsgebühren, Kontoführung, Buchführung. Diese trägst du als Eigentümer selbst — nicht umlegbar auf Mieter!
- Instandhaltungsrücklage: Pflichtanteil für Reparaturen und Erneuerungen am Gemeinschaftseigentum. Nicht umlegbar, aber steuerlich relevant.
Typische Hausgeld-Höhen
Dokumentieren Sie den Wohnungszustand bei Einzug lückenlos mit Fotos und einem unterschriebenen Übergabeprotokoll. Im Streitfall gilt: Wer keinen Beweis hat, trägt das Risiko. Normale Abnutzung (Kratzer, verblasste Tapeten) zahlt grundsätzlich der Vermieter — nicht der Mieter.
| Objekttyp | Hausgeld/m² (typisch) |
|---|---|
| Neubau ohne Aufzug | 2,50–3,50 €/m² |
| Altbau ohne Aufzug | 3,00–4,50 €/m² |
| Altbau mit Aufzug | 4,00–6,00 €/m² |
| Hochhaus / große WEG | 4,50–7,00 €/m² |
Bei einer 70-m²-Wohnung und 4 Euro/m² = 280 Euro Hausgeld pro Monat. Davon sind vielleicht 180 Euro umlagefähig auf den Mieter — 100 Euro bleiben beim Eigentümer.
Warum das Hausgeld die Rendite drückt
Viele Investoren rechnen nur: Kaufpreis vs. Kaltmiete = Bruttorendite. Aber der nicht umlegbare Teil des Hausgelds mindert die Nettorendite erheblich. Rechenbeispiel: 1.000 Euro Kaltmiete, 100 Euro nicht umlegbares Hausgeld = 900 Euro Nettomiete. Das macht fast 1 % Unterschied bei der Rendite. Nutze unseren Nettorendite-Rechner, der das korrekt einrechnet.
Sonderumlage: Das böse Erwachen
Wenn die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht (z.B. Dach kaputt, Fassade muss saniert werden), beschließt die WEG eine Sonderumlage. Alle Eigentümer zahlen einmalig einen Betrag. Das kann schnell 5.000-20.000 Euro bedeuten — ohne Vorwarnung. Vor dem Kauf: WEG-Protokolle der letzten 3 Jahre lesen und Rücklagenstand prüfen!
Worauf beim Kauf achten
- Aktuelle Höhe des Hausgelds anfragen
- Stand der Instandhaltungsrücklage prüfen (ausreichend für Alter des Gebäudes?)
- WEG-Protokolle der letzten 3 Jahre lesen (geplante Sanierungen? Streit?)
- Wirtschaftsplan der WEG für das laufende Jahr ansehen
- Verwaltervertrag prüfen — wie lange ist er noch, wie teuer?
Die vollständige Kaufprüfungs-Checkliste: Due Diligence Checkliste und Hauskauf-Checkliste für Vermieter.
Die richtige Immobilie für dein Portfolio wählen
- Schritt 1: Eigenkapital prüfen: ETW ab ca. 50K€ EK, MFH erst ab 200K+ EK
- Schritt 2: Zeithorizont festlegen: < 15 Jahre = ETW, > 20 Jahre = MFH oder Denkmal
- Schritt 3: Verwaltungsbereitschaft einschätzen: Eigenverwaltung oder Hausverwaltung?
- Schritt 4: Steuerliche Situation prüfen: Hohes Einkommen → Denkmal prüfen
- Schritt 5: Lokalen Markt analysieren: ETW vs. MFH — was ist in dieser Stadt gefragt?
Immobilientypen im Rendite-Vergleich
| Typ | Ø Einstiegskapital | Ø Nettorendite | Verwaltungsaufwand |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnung (ETW) | 50.000–120.000 € | 3,0–5,0 % | niedrig |
| Mehrfamilienhaus (MFH) | 200.000–500.000 € | 4,0–6,0 % | hoch |
| Denkmalschutzimmobilie | 80.000–200.000 € | 2,5–4,0 % + hohe AfA | mittel |
| Ferienimmobilie | 80.000–250.000 € | 4,0–8,0 % (saisonal) | sehr hoch |
| Garagen / Stellplätze | 15.000–40.000 € | 5,0–10,0 % | sehr niedrig |
Eigentumswohnungen bleiben für Einsteiger das richtige erste Objekt — überschaubar, manageable, mit klaren Renditeerwartungen. Mehrfamilienhäuser bleiben das Vehikel für den Aufstieg: wer 3+ ETWs verwaltet, sollte ernsthaft über ein MFH nachdenken. Denkmalschutzimmobilien erleben 2026 eine Renaissance bei Spitzenverdienern: die kombinierten AfA-Sätze machen sie bei Grenzsteuersätzen über 42 % extrem attraktiv. Ferienimmobilien: nur mit professioneller Vermarktung und in Top-Lagen (Küste, Alpen).
