Immobilien als Kapitalanlage wird oft entweder romantisiert ("Beton-Gold lohnt sich immer") oder verteufelt ("Zinsen fressen alles auf"). Die Wahrheit liegt dazwischen — und hängt stark von Lage, Kaufpreis und Finanzierungsstruktur ab.
Die drei Rendite-Quellen über 10 Jahre
- Durchschnittliche Nettomietrendite DE: 3,2 % (2026) (Stand: April 2026)
- Gute Rendite ab: 4,0 % netto (Stand: April 2026)
- Kaufpreisfaktor Deutschland-Ø: 23,4x (Stand: April 2026)
- Leerstandsquote bundesweit: 2,8 % (Stand: April 2026)
- Inflationsschutz: Immobilien langfristig +1,5 % real p.a. (Stand: April 2026)
Ein Immobilieninvestment generiert Rendite aus drei Quellen:
- Mietrendite: Laufende Mieteinnahmen minus Kosten
- Wertsteigerung: Preissteigerung der Immobilie
- Tilgungsrendite: Aufbau von Eigenkapital durch Kredittilgung
Rechenbeispiel: 10-Jahres-Analyse
Rechnen Sie immer mit der Nettorendite, nicht mit der Bruttomietrendite. Die tatsächlichen Kosten (Verwaltung ca. 5 %, Instandhaltung 1 €/m²/Monat, Leerstand 3 %) fressen 1–2 Prozentpunkte. Wer nur die Bruttorendite betrachtet, kauft oft schlechter als gedacht.
Kaufpreis: 300.000 €. Eigenkapital: 80.000 € (inkl. Nebenkosten). Kredit: 256.000 € (Kaufpreis + 10.000 € Kosten von Bank finanziert) bei 3,5 % / 3 % Tilgung. Kaltmiete: 900 €/Monat.
| Kennzahl | Wert nach 10 Jahren |
|---|---|
| Mieteinnahmen brutto (10J) | ~115.200 € (mit 3 % jährl. Steigerung) |
| Kosten (Verwaltung, Reparatur, etc.) | -30.000 € (Ø 3.000 €/Jahr) |
| Finanzierungskosten (Zinsen) | -~72.000 € |
| Netto Cashflow 10J | ~13.200 € |
| Tilgung (Eigenkapitalaufbau) | ~50.000 € getilgt |
| Wertsteigerung (2 % p.a.) | +~66.000 € |
| Gesamtvermögenszuwachs | ~129.200 € |
| Rendite auf Eigenkapital (10J) | ~161 % (vor Steuern) |
Was die Zahlen zeigen
Der Hebel durch Fremdkapital ist das Entscheidende: Auf das eingesetzte Eigenkapital von 80.000 € ergibt sich eine Gesamtrendite von rund 161 % über 10 Jahre — obwohl der laufende Cashflow moderat war. Das entspricht einer annualisierten Eigenkapitalrendite von rund 10 % p.a.
Was die Zahlen nicht zeigen
- Steuerlast auf Mieteinnahmen und Verkaufsgewinne (erheblich)
- Risiken: Leerstand, Mietausfall, unerwartete Reparaturen
- Aufwand und Zeit für Verwaltung
- Mögliche schlechtere Wertsteigerung (0 % statt 2 %)
Fazit: Immobilien vs. ETF über 10 Jahre
Ein breit diversifizierter ETF (MSCI World) hat historisch rund 7–9 % p.a. geliefert — ohne Verwaltungsaufwand. Bei Immobilien hängt alles von Lage, Preis und Hebel ab. Beide Klassen haben ihre Berechtigung — in einem gut diversifizierten Portfolio haben viele Anleger beides. Mehr auf kapitalanlagerechner24.de.
Was die Langzeitanalyse zeigt: Immobilien funktionieren am besten für geduldige, langfristig denkende Investoren. Wer nach 3 Jahren frustriert verkauft, hat oft Kaufnebenkosten und Transaktionskosten als einzige Rendite bekommen. Wer 15 bis 20 Jahre haelt, laesst Zinseszins, Mieterhoehungen und Wertsteigerungen voll wirken. Das ist das eigentliche Geheimnis erfolgreicher Immobilienanleger: Nicht das perfekte Objekt zu finden, sondern gut zu kaufen und lange zu halten.
Weiterführend: Ihre Rendite berechnen: Brutto-Rendite-Rechner und Netto-Rendite-Rechner. Langfristige Strategie: Mietrendite vs. Wertsteigerung. Portfolio-Aufbau: Portfolio-Strategie.
Immobilien vs. andere Kapitalanlagen
| Anlageform | Rendite Ø p.a. | Risiko | Liquidität |
|---|---|---|---|
| Immobilien (vermietet) | 3–6 % netto | mittel | sehr gering |
| ETF-Depot (MSCI World) | 6–9 % historisch | mittel-hoch | sehr hoch |
| Tagesgeld 2026 | ca. 2,5 % | sehr gering | sofort |
| Festgeld (2 Jahre) | ca. 2,8–3,2 % | sehr gering | gering |
| REITs (Immobilien-ETF) | 4–7 % | mittel | hoch |
Die Renditelandschaft in Deutschland hat sich seit 2020 stark verändert. Während Metropolen wie München und Hamburg weiterhin Nettomietrenditen von unter 3 % bieten, erfahren B-Städte wie Leipzig, Nürnberg und Dresden eine Renaissance unter Kapitalanlegern. Der Rückgang der Kaufpreise 2022/23 hat die Einstiegsbedingungen verbessert — wer in dieser Phase gekauft hat, profitiert heute von besseren KPFs. Für 2026 gilt: Rendite-Fokus auf B-Städte mit Bevölkerungswachstum, nicht auf teure Metropolen mit negativem Cashflow.
