Selbstständige und Freiberufler haben es bei der Immobilienfinanzierung schwerer als Angestellte. Das Einkommen gilt als weniger planbar und vorhersehbar. Aber mit der richtigen Vorbereitung sind Immobilienkredite auch für Selbstständige gut möglich.
Warum Banken vorsichtig sind
- Durchschnittliche Nettomietrendite DE: 3,2 % (2026) (Stand: April 2026)
- Gute Rendite ab: 4,0 % netto (Stand: April 2026)
- Kaufpreisfaktor Deutschland-Ø: 23,4x (Stand: April 2026)
- Leerstandsquote bundesweit: 2,8 % (Stand: April 2026)
- Inflationsschutz: Immobilien langfristig +1,5 % real p.a. (Stand: April 2026)
Angestellte haben ein garantiertes Gehalt — Banken können das Risiko gut kalkulieren. Selbstständige haben schwankende Einnahmen, Betriebsausgaben die das Einkommen reduzieren, und kein Arbeitslosengeld als Sicherheitsnetz. Daher prüfen Banken den Antrag gründlicher.
Was Banken von Selbstständigen fordern
Rechnen Sie immer mit der Nettorendite, nicht mit der Bruttomietrendite. Die tatsächlichen Kosten (Verwaltung ca. 5 %, Instandhaltung 1 €/m²/Monat, Leerstand 3 %) fressen 1–2 Prozentpunkte. Wer nur die Bruttorendite betrachtet, kauft oft schlechter als gedacht.
- Steuerbescheide: Mindestens die letzten 2–3 Jahre
- Einnahmen-Überschuss-Rechnung (EÜR) oder Bilanz: Letzten 2–3 Jahre
- Betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA): Aktuelles Jahr (monatlich)
- Kontoumsätze: Letzte 3–6 Monate (Geschäfts- und Privatkonto)
- Auftragsbestand oder Rahmenverträge: Wenn vorhanden, stärkt das die Position
Das eingerechnete Einkommen
Banken nehmen nicht einfach den Umsatz als Einkommen. Sie rechnen:
- Durchschnitt der letzten 2–3 Jahre (nicht das beste Jahr)
- Abzug aller Betriebsausgaben
- Manchmal Sicherheitsabschlag von 10–20 %
Das kann deutlich unter dem gefühlten Einkommen liegen. Wer also 100.000 € Umsatz macht, aber 60.000 € Ausgaben hat, kommt auf ein Bankeinkommen von vielleicht 32.000–36.000 € nach Abschlägen.
Strategien zur Verbesserung der Bonität
- Mehr Eigenkapital einbringen: 30–40 % statt 20 % — reduziert das Bankrisiko
- Kürzere Laufzeit wählen: Zeigt finanzielle Stärke
- Bürgen einbeziehen: Partner oder Eltern als Mitantragsteller
- Bestehende Sicherheiten vorweisen: Andere Immobilien, Depot, Lebensversicherungen
- Mehrere Banken anfragen: Konditionen und Bereitschaft variieren erheblich
Welche Banken sind Selbstständigen-freundlicher?
Direktbanken sind oft restriktiver als Filialbanken. Regionale Volksbanken und Sparkassen kennen oft den lokalen Markt besser und sind flexibler bei der Selbstständigen-Beurteilung. Spezialvermittler wie Interhyp oder Dr. Klein können helfen, bankspezifische Anforderungen zu navigieren.
Finanzierungsgrundlagen: Annuitätendarlehen erklärt. Alle Rechner auf kapitalanlagerechner24.de.
Abschliessend: Selbststaendige müssen bei der Immobilienfinanzierung einfach gruendlicher vorbereitet sein als Angestellte. Wer seine Finanzen transparent dokumentiert, stabile Einnahmen über mehrere Jahre nachweisen kann und ausreichend Eigenkapital mitbringt, hat gute Chancen auf eine Finanzierung. Der wichtigste Rat: Fruehzeitig Gespraeche mit mehreren Banken fuehren und einen erfahrenen Finanzierungsberater einschalten, der weiss, welche Banken Selbststaendigen-freundlich sind.
Immobilien vs. andere Kapitalanlagen
| Anlageform | Rendite Ø p.a. | Risiko | Liquidität |
|---|---|---|---|
| Immobilien (vermietet) | 3–6 % netto | mittel | sehr gering |
| ETF-Depot (MSCI World) | 6–9 % historisch | mittel-hoch | sehr hoch |
| Tagesgeld 2026 | ca. 2,5 % | sehr gering | sofort |
| Festgeld (2 Jahre) | ca. 2,8–3,2 % | sehr gering | gering |
| REITs (Immobilien-ETF) | 4–7 % | mittel | hoch |
Die Renditelandschaft in Deutschland hat sich seit 2020 stark verändert. Während Metropolen wie München und Hamburg weiterhin Nettomietrenditen von unter 3 % bieten, erfahren B-Städte wie Leipzig, Nürnberg und Dresden eine Renaissance unter Kapitalanlegern. Der Rückgang der Kaufpreise 2022/23 hat die Einstiegsbedingungen verbessert — wer in dieser Phase gekauft hat, profitiert heute von besseren KPFs. Für 2026 gilt: Rendite-Fokus auf B-Städte mit Bevölkerungswachstum, nicht auf teure Metropolen mit negativem Cashflow.
