Mietausfallversicherung: Sinnvoll oder überteuerter Schutz?
Mietausfall ist das Albtraumszenario für Vermieter: Der Mieter zahlt nicht, die Kündigung dauert Monate, die Räumungsklage noch länger — und die laufenden Kosten (Kredit, Instandhaltung) laufen weiter. Eine Mietausfallversicherung verspricht, dieses Risiko abzudecken. Aber lohnt sie sich wirklich — oder ist sie eine teure Absicherung für ein seltenes Risiko?
Was leistet eine Mietausfallversicherung?
- Durchschnittliche Nettomietrendite DE: 3,2 % (2026) (Stand: April 2026)
- Gute Rendite ab: 4,0 % netto (Stand: April 2026)
- Kaufpreisfaktor Deutschland-Ø: 23,4x (Stand: April 2026)
- Leerstandsquote bundesweit: 2,8 % (Stand: April 2026)
- Inflationsschutz: Immobilien langfristig +1,5 % real p.a. (Stand: April 2026)
Je nach Anbieter und Tarif übernimmt die Versicherung die ausstehende Miete ab dem ersten oder zweiten Monat Rückstand — typischerweise für 6–12 Monate, manchmal bis zur Räumung. Manche Tarife decken auch Rechtskosten (Räumungsklage, Anwaltsgebühren) ab. Einige Angebote kombinieren Mietausfallschutz mit einer Rechtsschutzversicherung.
Was kostet eine Mietausfallversicherung?
Rechnen Sie immer mit der Nettorendite, nicht mit der Bruttomietrendite. Die tatsächlichen Kosten (Verwaltung ca. 5 %, Instandhaltung 1 €/m²/Monat, Leerstand 3 %) fressen 1–2 Prozentpunkte. Wer nur die Bruttorendite betrachtet, kauft oft schlechter als gedacht.
Die Prämien liegen typischerweise bei 2–5 % der Jahresnettokaltmiete. Bei 600 Euro Monatskaltmiete (7.200 Euro/Jahr) wären das 144–360 Euro Jahresprämie. Über 10 Jahre: 1.440–3.600 Euro Prämien. Dazu Selbstbeteiligungen und mögliche Wartezeiten.
Wann lohnt sich die Versicherung?
Eine Mietausfallversicherung lohnt sich besonders wenn: Der Kredit auf das Objekt das Mietausfallrisiko real bedrohlich macht (kein Puffer). Die Mieterstruktur riskanter ist (z.B. hoher Sozialleistungsanteil im Stadtteil). Du nur ein oder zwei Objekte hast und kein Risikoausgleich über das Portfolio möglich ist. Du wenig Eigenkapital-Puffer hast.
Alternativen zur Versicherung
3-Monats-Kautionen sind der erste Puffer. Eine gut angelegte Instandhaltungsrücklage kann auch Mietausfälle überbrücken. Portfolio-Diversifikation (mehrere Objekte, verschiedene Mieter) eliminiert das Klumpenrisiko. Und: Sorgfältige Mieterauswahl von Anfang an ist die effektivste "Versicherung".
Mietausfälle richtig handhaben: Kündigung wegen Mietrückstand. Für die Renditeberechnung mit Leerstandspuffer: Cashflow-Rechner.
Wann keine Mietausfallversicherung sinnvoll ist
Bei großen Portfolios (5+ Objekte) rechnet sich eine Mietausfallversicherung selten: Du hast natürliche Risikostreuung. Ein Mietausfall bei einem Objekt wird durch laufende Einnahmen der anderen abgepuffert. Die jährlichen Prämien summieren sich schnell auf 1.500–3.000 Euro — mehr als ein typischer Mietausfall. Hier ist eine eigene Liquiditätsreserve von 2–3 Monatskaltmieten pro Objekt die kostengünstigere Lösung.
Wer die Versicherung nutzen möchte: Vergleiche Angebote verschiedener Anbieter (u.a. Deutsche Teilkauf, SparkasseVersicherung, mietnomos). Achte auf die Wartezeit, Selbstbeteiligung und maximale Leistungsdauer. Nutze unseren Cashflow-Rechner für Leerstandsszenarien.
Immobilien vs. andere Kapitalanlagen
| Anlageform | Rendite Ø p.a. | Risiko | Liquidität |
|---|---|---|---|
| Immobilien (vermietet) | 3–6 % netto | mittel | sehr gering |
| ETF-Depot (MSCI World) | 6–9 % historisch | mittel-hoch | sehr hoch |
| Tagesgeld 2026 | ca. 2,5 % | sehr gering | sofort |
| Festgeld (2 Jahre) | ca. 2,8–3,2 % | sehr gering | gering |
| REITs (Immobilien-ETF) | 4–7 % | mittel | hoch |
Die Renditelandschaft in Deutschland hat sich seit 2020 stark verändert. Während Metropolen wie München und Hamburg weiterhin Nettomietrenditen von unter 3 % bieten, erfahren B-Städte wie Leipzig, Nürnberg und Dresden eine Renaissance unter Kapitalanlegern. Der Rückgang der Kaufpreise 2022/23 hat die Einstiegsbedingungen verbessert — wer in dieser Phase gekauft hat, profitiert heute von besseren KPFs. Für 2026 gilt: Rendite-Fokus auf B-Städte mit Bevölkerungswachstum, nicht auf teure Metropolen mit negativem Cashflow.
