Die Mietkaution beträgt in Deutschland bis zu drei Nettokaltmieten – bei einer Wohnung mit 1.200 Euro Nettokaltmiete also bis zu 3.600 Euro, die der Mieter beim Einzug bar hinterlegen muss. Eine Mietkautionsversicherung bietet eine Alternative: Der Mieter zahlt stattdessen einen jährlichen Beitrag an eine Versicherung, die dem Vermieter gegenüber als Bürge auftritt.
Das schont das Eigenkapital beim Einzug erheblich, besonders wenn man gleichzeitig Umzugskosten, neue Möbel oder die Renovierung der alten Wohnung finanzieren muss. Allerdings hat die Kautionsversicherung einen entscheidenden Nachteil: Das Geld ist am Ende des Mietverhältnisses verloren – bei der Barkaution bekommt man es (abzüglich berechtigter Abzüge) zurück.
Was kostet eine Mietkautionsversicherung?
Die jährlichen Kosten einer Mietkautionsversicherung liegen typischerweise bei 3–5 Prozent der abgesicherten Kautionssumme. Bei einer Kaution von 2.400 Euro zahlen Sie also etwa 72–120 Euro pro Jahr. Nach 5 Jahren haben Sie zwischen 360 und 600 Euro Prämien bezahlt – ohne dass Sie die Kautionssumme je erhalten. Die Barkaution hingegen ist bei einem seriösen Vermieter auf einem Sonderkonto verzinst angelegt und wird vollständig zurückgezahlt.
Für kurze Mietverhältnisse von 1–2 Jahren kann die Versicherung dennoch günstiger sein als die Opportunitätskosten des gebundenen Eigenkapitals. Für langjährige Mietverhältnisse ist die Barkaution fast immer die wirtschaftlich bessere Wahl.
Alternativen zur klassischen Barkaution
Neben der Kautionsversicherung gibt es weitere Möglichkeiten: Eine Bürgschaft der Eltern ist für Studenten und Berufseinsteiger oft kostenlos und vom Vermieter akzeptiert. Eine Bankbürgschaft funktioniert ähnlich wie die Versicherungsbürgschaft, wird aber von vielen Banken nur für Kunden mit guter Bonität ausgestellt.
Manche Vermieter akzeptieren auch eine Ratenzahlung der Kaution über die ersten drei Monate – das ist gesetzlich ausdrücklich erlaubt (§ 551 BGB). Sprechen Sie potenzielle Vermieter direkt darauf an, wenn der Einzug finanziell eng ist.
Rechte und Pflichten bei der Mietkaution
Vermieter sind verpflichtet, die Barkaution auf einem separaten Kautionskonto bei einer Bank anzulegen und vom eigenen Vermögen zu trennen. Die Kaution inklusive Zinsen steht dem Mieter nach Ende des Mietverhältnisses zu, soweit keine berechtigten Abzüge vorliegen.
Nach Auszug hat der Vermieter eine angemessene Frist zur Abrechnung – in der Praxis sind das meist 3–6 Monate. Verstreicht diese Frist ohne Abzüge, hat der Mieter Anspruch auf vollständige Rückzahlung. Bei Streitigkeiten um die Kautionsrückgabe ist anwaltlicher Rat oder eine Mieterrechtsschutzversicherung empfehlenswert.
Mietkaution: Sparbuch, Bürgschaft oder Versicherung?
Die klassische Mietkaution beträgt bis zu 3 Monatskaltmieten. Bei einer 900-€-Wohnung sind das 2.700 Euro — Geld, das dem Mieter oft fehlt. Alternativen: Mietkautionsbürgschaft oder Mietkautionsversicherung. Der Mieter zahlt dabei nur eine kleine Jahresprämie (oft 50–100 €), der Vermieter erhält dennoch die volle Absicherung.
Was Vermieter beim Akzeptieren einer Mietkautionsversicherung beachten müssen
Als Vermieter sind Sie nicht verpflichtet, eine Kautionsversicherung zu akzeptieren — Sie können auf Barzahlung bestehen. Wenn Sie aber zustimmen, achten Sie auf: Bonitätsprüfung des Versicherers, Maximalhaftungssumme (mindestens 3 Monatskaltmieten), Reaktionszeit im Schadensfall und Unkündbarkeitsgarantie für die Mietdauer.
Was leistet die Kautionsversicherung im Schadensfall?
Entstehen Schäden oder Mietrückstände, zahlt die Versicherungsgesellschaft — und regress nimmt sie beim Mieter. Für den Vermieter ist der Prozess dabei identisch zu einer normalen Kaution: Schaden dokumentieren, Anspruch geltend machen, Auszahlung erhalten. Der Vorteil: Kein monatelanges Warten auf eine Einigung mit dem Mieter.
Kosten im Vergleich: Versicherung vs. Barkaution
Barkaution: Vermieter erhält Zinsertrag von aktuell 2–3 % p.a. auf dem Kautionskonto. Versicherungsprämie: 3–5 % der Kautionssumme p.a. Die Versicherung kostet also effektiv 6–8 Prozentpunkte mehr als die Barkaution — dafür muss der Mieter das Kapital nicht aufbringen.
Weitere wichtige Themen für Vermieter
Als Vermieter ist die Mietkaution nur eines von vielen rechtlichen Themen. Die wichtigsten Grundlagen finden Sie in unserem Mietrecht-Ratgeber für Vermieter. Für rechtliche Streitigkeiten mit Mietern empfiehlt sich zusätzlich eine Rechtsschutzversicherung für Vermieter. Und falls Sie prüfen möchten, ob sich Ihre Immobilie insgesamt lohnt: Der Cashflow-Rechner zeigt, was nach Kosten monatlich übrig bleibt.
Wie funktioniert eine Mietkautionsversicherung konkret?
Der Mieter schließt einen Versicherungsvertrag ab und zahlt eine Jahresprämie (typisch: 4–6 % der Kautionssumme). Die Versicherung stellt dem Vermieter eine Bürgschaftsurkunde aus — dieser ist damit genau so abgesichert wie bei einer Barkaution. Im Schadensfall zahlt die Versicherung, fordert das Geld aber vom Mieter zurück (Regress).
Vermieter: Muss ich die Kautionsversicherung akzeptieren?
Nein. Vermieter sind nicht verpflichtet, eine Kautionsversicherung anstelle einer Barkaution zu akzeptieren. Viele tun es trotzdem, weil die Bürgschaft einer solventen Versicherung rechtlich äquivalent ist. Einige Vermieter lehnen sie ab, weil der Regress-Prozess komplizierter ist als die direkte Barkaution-Verwertung.
Tipp für Vermieter: Im Mietvertrag kann explizit "Barkaution oder gleichwertige Bankbürgschaft" vereinbart werden — damit ist die Kautionsversicherung ausgeschlossen, sofern die Klausel AGB-konform formuliert ist.
Steuerliche Behandlung der Mietkaution
Die Mietkaution ist für den Vermieter ein durchlaufender Posten — kein Einkommen bei Erhalt, kein Aufwand bei Rückzahlung. Einzige Ausnahme: Zinsen auf das Kautionskonto gehören dem Mieter und sind dessen Einkommen. Als Vermieter müssen Sie die Kaution auf einem separaten Kautionskonto anlegen und dürfen sie nicht mit Ihrem Vermögen vermischen.
