Die Tilgungsrate ist der Prozentsatz des Kredits, den du jährlich zurückzahlst. Sie hat enorme Auswirkungen auf Laufzeit und Gesamtkosten. Viele machen den Fehler, zu niedrig zu tilgen – und zahlen jahrzehntelang.
Wie ein Tilgungsplan Schritt für Schritt erstellt wird und was Annuitätendarlehen von Tilgungsdarlehen unterscheidet, zeigt Finanzierungsrechner24.de mit Rechenbeispielen.
Tilgungsraten im Vergleich: 300.000 € Kredit, 3,5 % Zinsen
- Bauzins 10 Jahre (April 2026): ca. 3,7 % (Stand: April 2026)
- Empfohlene Eigenkapitalquote: 20–30 % (Stand: April 2026)
- Mindesttilgung aktuell: 2 % (früher 1 %) (Stand: April 2026)
- Kaufnebenkosten Ø: 9–11 % des Kaufpreises (Stand: April 2026)
- Maximale Kreditrate: 35–40 % des Nettoeinkommens (Stand: April 2026)
| Tilgung | Monatsrate | Laufzeit | Gesamtzinsen |
|---|---|---|---|
| 1 % | 1.125 € | 48 Jahre | ca. 246.000 € |
| 2 % | 1.375 € | 29 Jahre | ca. 179.000 € |
| 3 % | 1.625 € | 22 Jahre | ca. 130.000 € |
| 4 % | 1.875 € | 18 Jahre | ca. 102.000 € |
Von 1 % auf 2 % Tilgung: 250 €/Monat mehr, aber 19 Jahre kürzer und 67.000 € weniger Zinsen. Das ist einer der mächtigsten Hebel in der Immobilienfinanzierung.
Wie viel Tilgung ist empfehlenswert?
Holen Sie mindestens 3 Angebote von verschiedenen Banken ein — die Zinsunterschiede betragen oft 0,3–0,6 Prozentpunkte. Bei einem 300.000-€-Kredit sind das über 10 Jahre 9.000–18.000 € Unterschied. Nutzen Sie Vergleichsportale (Interhyp, Dr. Klein) als Ausgangspunkt, dann direkt mit Ihrer Hausbank verhandeln.
Als Grundregel gilt:
- Kapitalanleger (Vermieter): Mindestens 2 %, besser 2,5–3 %. Ziel: Schuldenfreiheit vor Renteneintritt
- Selbstnutzer: Mindestens 2–3 %, da kein steuerlicher Zinsvorteil
- Niedrigzinsphase (unter 2 %): 1 % kann akzeptabel sein, wenn Differenz investiert wird
- Hochzinsphase (über 3,5 %): Höhere Tilgung lohnt sich, da jeder Prozent Schulden teurer ist
Besonderheit für Kapitalanleger
Vermieter können Kreditzinsen als Werbungskosten absetzen – nicht aber die Tilgung. Theoretisch ist niedrige Tilgung steuerlich vorteilhaft. Praktisch gilt:
- Bei Zinssatz über 3,5 %: Höhere Tilgung ist oft sinnvoller
- Bei Zinssatz unter 3 %: Niedrige Tilgung + Differenz in ETF investieren kann besser sein
- Aber: Lebensqualität und Sicherheit haben auch einen Wert – Schuldenfreiheit reduziert Risiko
Anfängertilgung richtig vereinbaren
Im Kreditvertrag wird die "anfängliche Tilgung" festgelegt. Diese steigt automatisch mit der Zeit, da der Zinsanteil der Rate schrumpft. So vereinbarse richtig:
- Mindestens 2 % anfängliche Tilgung angeben
- Sondertilgungsrecht von 5–10 % pro Jahr vereinbaren
- Tilgungsaussetzung auf maximal 1 Jahr beschränken
Jetzt berechnen
Berechne verschiedene Tilgungsszenarien: Tilgungsrechner. Für den Cashflow nach Tilgung: Cashflow-Rechner.
Tilgungsrate strategisch anpassen
Die Tilgungsrate ist einer der wenigen Parameter in der Immobilienfinanzierung, die du nach Vertragsabschluss noch beeinflussen kannst – vorausgesetzt, dein Vertrag erlaubt Tilgungssatzwechsel. Viele Banken bieten an, die Tilgung einmal jährlich anzupassen (meist zwischen 1 und 5 Prozent). Das gibt enorme Flexibilität: In guten Jahren tilgst du mehr, in schwierigen Jahren weniger. Kombiniert mit dem Sondertilgungsrecht entsteht eine Doppelstrategie, die sowohl Flexibilität als auch Zieltilgung ermöglicht. Für Kapitalanleger gilt: lieber niedrige Tilgung und das freigesetzte Kapital in weitere Immobilien investieren. Tilgungsplan berechnen | Cashflow.
Weitere Finanzierungs-Themen: Anschlussfinanzierung | Zinsbindung | Eigenkapital
Finanzierungsoptionen im Vergleich
| Finanzierungsform | Zinssatz (April 2026) | Besonderheit |
|---|---|---|
| Annuitätendarlehen 10J | ca. 3,5–3,9 % | Klassiker, Restschuld nach 10 J. |
| Annuitätendarlehen 15J | ca. 3,7–4,1 % | Mehr Sicherheit, etwas teurer |
| Volltilgerdarlehen | ca. 3,8–4,3 % | Keine Restschuld, höhere Rate |
| Forward-Darlehen (+24 Mon.) | Aufschlag 0,2–0,5 % | Zins für Anschluss sichern |
| KfW 261 (energetisch) | ab ca. 3,0 % | Tilgungszuschuss bis 45 % |
Die Bauzinsen haben sich seit dem Hochpunkt 2023 (über 4,5 % für 10 Jahre) leicht erholt und stabilisieren sich 2026 um 3,5–4 %. Das öffnet wieder Finanzierungsmöglichkeiten für Kapitalanleger, die 2022/23 pausiert haben. Entscheidend 2026: Ausreichend Eigenkapital (20–30 %) mitbringen — Banken sind weiterhin restriktiv bei Hochbeleihungen. Wer 70 % oder weniger finanziert, erhält deutlich bessere Konditionen als der Marktdurchschnitt.
