Pflichten als Vermieter: Die vollständige Checkliste für 2026

Grundlegende Vermieter-Pflichten: Was du gesetzlich schuldest

Als Vermieter bist du nach § 535 BGB verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Konkret bedeutet das: Wohnung bei Übergabe in vertragsgemäßem Zustand (sauber, funktionstüchtig, keine wesentlichen Mängel). Heizungsanlage funktioniert (Temperaturen: mind. 20–22 °C tagsüber, 18 °C nachts in der Heizperiode Oktober–April). Warmwasserversorgung durchgehend sichergestellt. Treppenhausbeleuchtung, Klingel, Briefkasten funktionieren. Mängel müssen innerhalb angemessener Frist (meist 1–2 Wochen bei normalen Mängeln, sofort bei Notfällen wie Wasserrohrbruch) beseitigt werden.

Checkliste: Laufende Pflichten als Vermieter

Jährliche Betriebskostenabrechnung: Spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 BGB). Später = Anspruch verfallen. Rauchmelderprüfung: Je nach Bundesland jährlich oder alle 2 Jahre. In den meisten Bundesländern Pflicht des Vermieters. Heizung warten: Jährliche Heizungswartung empfohlen und oft vertraglich vereinbart. Schornsteinfegergebühren: Über Betriebskosten umlegen wenn im Vertrag vereinbart. Wohngebäudeversicherung: Pflicht nicht gesetzlich, aber bankseits bei Finanzierung und de-facto als Mindestschutz. Auf Aktualität prüfen (Unterversicherung vermeiden). Energieausweis: Bei Neuvermietung oder Verkauf zwingend vorzeigen. Begehungspflicht: Zugang zur Wohnung nur mit 24 Stunden Vorankündigung (Ausnahme: Notfall). Für Cashflow-Überblick nach Kosten: Cashflow-Rechner.

Schönheitsreparaturen, Modernisierung und was Mieter nicht dürfen

Schönheitsreparaturen (Streichen, Tapezieren): Nur wenn im Mietvertrag wirksam vereinbart trägt der Mieter die Kosten. Starre Fristen (z.B. "alle 3 Jahre Küche streichen") sind unwirksam. Nur flexible Klauseln ("bei Bedarf") sind rechtssicher. Modernisierung durch den Vermieter: Du darfst modernisieren (Energieeinsparung, Wohnwertverbesserung) nach Ankündigung mit 3 Monaten Vorlauf. Danach: Mieterhöhung um 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr möglich – aber Kappungsgrenze beachten (max. 3 Euro/m² in 6 Jahren). Was Mieter nicht dürfen: Tiere ohne Erlaubnis halten (große Tiere). Untervermieten ohne Zustimmung. Bauliche Veränderungen ohne Genehmigung. Lärm nach 22:00 Uhr wiederholt. Wohnung über längere Zeit unbeheizt lassen (Schimmelgefahr). Als Vermieter musst du bei Verstößen schriftlich abmahnen bevor du kündigen kannst. Für Mietrecht-Details: Mietrecht Grundlagen 2026.

Wohnungsübergabe als Vermieter: Protokoll ist Pflicht

Wohnungsübergabe korrekt durchführen ist eine der wichtigsten Pflichten als Vermieter. Ein lückenloses Übergabeprotokoll schützt dich bei späteren Streitigkeiten. Das gehört rein: Datum, Anwesende. Alle Zählerstände (Strom, Gas, Wasser). Zustand aller Räume mit Fotos. Vorhandene Mängel und Schäden (auch kleine!). Schlüsselanzahl mit Quittung. Unterschriften beider Parteien. Tipp: Mache Fotos mit Zeitstempel. Sende dem Mieter das Protokoll innerhalb von 3–5 Tagen schriftlich zu (E-Mail mit Lesebestätigung oder Brief). Ohne Protokoll kann es bei Auszug schwer werden Schäden nachzuweisen – der Mieter kann dann behaupten Schäden waren schon vorhanden. Für Mietrecht-Details: Mietrecht Grundlagen 2026.

Mieter korrekt auswählen — der Prozess

1. Schritt 1: Exposé schalten: Zielgruppe definieren (Familien, Singles, Studenten)
2. Schritt 2: Bewerbungsunterlagen anfordern: Schufa, Einkommensnachweise (3 Monate), ggf. Bürgschaft
3. Schritt 3: Bonitätsprüfung durchführen: Einkommen mindestens 3× Kaltmiete
4. Schritt 4: Übergabeprotokoll lückenlos erstellen: Fotos + Unterschrift beider Parteien
5. Schritt 5: Mietvertrag rechtssicher gestalten: aktuelles Muster von Vermieterverbänden nutzen

Mieterhöhungs-Optionen im Überblick

Das deutsche Mietrecht schützt Mieter stark — aber Vermieter haben bei korrekter Vorgehensweise deutlich mehr Rechte als oft gedacht. Die WEG-Reform 2020 hat Modernisierungen einfacher gemacht. Die Mietpreisbremse bleibt 2026 in den meisten Ballungsräumen aktiv. Der größte Fehler vieler Vermieter: unzureichende Dokumentation. Wer Einzugsprotokoll, Bonitätsprüfung und Mietvertrag korrekt aufsetzt, hat im Streitfall fast immer die besseren Karten.