Kauf bricht nicht Miete — das Grundprinzip
- Durchschnittliche Nettomietrendite DE: 3,2 % (2026) (Stand: April 2026)
- Gute Rendite ab: 4,0 % netto (Stand: April 2026)
- Kaufpreisfaktor Deutschland-Ø: 23,4x (Stand: April 2026)
- Leerstandsquote bundesweit: 2,8 % (Stand: April 2026)
- Inflationsschutz: Immobilien langfristig +1,5 % real p.a. (Stand: April 2026)
Der wichtigste Grundsatz beim Kauf einer vermieteten Immobilie: "Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB). Der bestehende Mietvertrag geht automatisch auf dich als neuen Eigentümer über — du kannst den Vertrag nicht einfach kündigen weil du neuer Eigentümer bist. Der Mieter behält alle seine Rechte aus dem laufenden Mietvertrag. Du übernimmst alle Pflichten des Vermieters.
Das bedeutet konkret: Alle Klauseln des bestehenden Mietvertrags gelten weiter. Die vereinbarte Miete bleibt die Miete — du kannst sie nur nach den allgemeinen Mieterhöhungsregeln anpassen. Kaution: Der Verkäufer muss dir die Kaution übergeben, und du bist gegenüber dem Mieter für deren Rückzahlung verantwortlich. Lasse dir die Kautionsübergabe im Kaufvertrag regeln.
Mieter informieren — aber richtig
Rechnen Sie immer mit der Nettorendite, nicht mit der Bruttomietrendite. Die tatsächlichen Kosten (Verwaltung ca. 5 %, Instandhaltung 1 €/m²/Monat, Leerstand 3 %) fressen 1–2 Prozentpunkte. Wer nur die Bruttorendite betrachtet, kauft oft schlechter als gedacht.
Du bist verpflichtet, den Mieter über den Eigentümerwechsel zu informieren — schriftlich und mit deinen vollständigen Kontaktdaten. Teile auch die neue Bankverbindung für die Miete mit. Eine freundliche Einführung ("Ich bin der neue Eigentümer, freue mich auf eine gute Zusammenarbeit") schafft von Anfang an eine gute Basis. Viele Vermieter machen den Fehler, gleich mit Mieterhöhungsankündigungen oder Sanierungsplänen zu starten — das schafft unnötigen Konflikt. Erst kennenlernen, dann Veränderungen kommunizieren.
Sonderkündigungsrecht bei Eigenbedarfskündigung
Als neuer Eigentümer hast du das Recht auf Eigenbedarfskündigung — aber erst nach einer Sperrfrist von 3 Jahren (in manchen Gebieten bis 10 Jahre). Die Sperrfrist beginnt mit dem Eigentümerwechsel. Eine Kündigung vor Ablauf der Sperrfrist ist unwirksam. Mehr: Eigenbedarfskündigung und Vermietete Wohnung kaufen.
Häufige Fehler beim Kauf vermieteter Wohnungen
Fehler 1: Kaution nicht geregelt. Der Verkäufer hat die Kaution kassiert — wer zahlt sie bei Auszug des Mieters zurück? Das musst du im Kaufvertrag regeln. Lass dir die Kaution entweder direkt übergeben oder vom Kaufpreis einbehalten. Fehler 2: Mietvertrag nicht vollständig gelesen. Hast du alle Zusatzvereinbarungen und Anlagen des Mietvertrags gesehen? Manchmal gibt es mündliche Nebenabreden oder Modernisierungsversprechen die rechtlich bindend sind. Fehler 3: Mieter falsch informiert. Wenn du dem Mieter schreibst aber die falsche Bankverbindung mitteilst, zahlt er auf das alte Konto — und du hast juristisch kein Anrecht auf Verzugszinsen weil der Fehler bei dir lag. Fehler 4: Schönheitsreparatur-Klausel nicht geprüft. Viele ältere Mietverträge haben unwirksame Schönheitsreparaturklauseln — das bedeutet du trägst die Kosten bei Auszug selbst. Mehr: Mietvertrag-Typen im Vergleich.
Weitere Mietrecht-Themen: Mietrecht Grundlagen | Kündigung alle Fälle | Eigenbedarf kündigen
Immobilien vs. andere Kapitalanlagen
| Anlageform | Rendite Ø p.a. | Risiko | Liquidität |
|---|---|---|---|
| Immobilien (vermietet) | 3–6 % netto | mittel | sehr gering |
| ETF-Depot (MSCI World) | 6–9 % historisch | mittel-hoch | sehr hoch |
| Tagesgeld 2026 | ca. 2,5 % | sehr gering | sofort |
| Festgeld (2 Jahre) | ca. 2,8–3,2 % | sehr gering | gering |
| REITs (Immobilien-ETF) | 4–7 % | mittel | hoch |
Die Renditelandschaft in Deutschland hat sich seit 2020 stark verändert. Während Metropolen wie München und Hamburg weiterhin Nettomietrenditen von unter 3 % bieten, erfahren B-Städte wie Leipzig, Nürnberg und Dresden eine Renaissance unter Kapitalanlegern. Der Rückgang der Kaufpreise 2022/23 hat die Einstiegsbedingungen verbessert — wer in dieser Phase gekauft hat, profitiert heute von besseren KPFs. Für 2026 gilt: Rendite-Fokus auf B-Städte mit Bevölkerungswachstum, nicht auf teure Metropolen mit negativem Cashflow.
