Private Vermietung: Die steuerliche Ausgangslage
- Notarkosten + Grundbuch: ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % (je nach Bundesland) (Stand: April 2026)
- Maklerprovision (geteilt seit 2020): je 1,5–3,57 % (Stand: April 2026)
- Dauer Grundbuchübertragung: ca. 6–12 Wochen nach Notar (Stand: April 2026)
- Auflassungsvormerkung: schützt ab Tag des Notartermins (Stand: April 2026)
Als Privatperson zahlst du auf Mieteinnahmen deinen persönlichen Einkommensteuersatz — bis zu 45 % plus Solidaritätszuschlag. Das ist die schlechteste steuerliche Option wenn du hohe Einkünfte hast. Bei Verkauf nach 10 Jahren ist der Gewinn steuerfrei — das ist der große Vorteil der privaten Struktur gegenüber der GmbH. AfA (2 % der Gebäudekosten) und alle Werbungskosten reduzieren die steuerliche Bemessungsgrundlage.
Immobilien-GmbH: Wann lohnt sie sich?
Lassen Sie die Immobilie vor dem Kauf von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen (ca. 500–1.000 €). Das ist bei gebrauchten Objekten Pflicht. Typische Baumängel die Gutachter finden: Feuchtigkeit im Keller, Schimmel hinter Verkleidungen, Risse im Fundament. Ein Gutachten kann den Kaufpreis um 10.000–50.000 € senken.
Eine GmbH (oder besser eine GmbH & Co. KG für Transparenz) zahlt auf Mieteinnahmen Körperschaftsteuer (15 %) plus Solidaritätszuschlag plus Gewerbesteuer (Satz je nach Gemeinde, oft 7–17 %). Gesamtsteuerbelastung in der GmbH: 15–30 % auf einbehaltene Gewinne. Das ist deutlich weniger als dein privater Spitzensteuersatz — WENN die Gewinne in der GmbH bleiben und reinvestiert werden. Sobald du Geld entnimmst (Geschäftsführergehalt, Dividende), fällt wieder Einkommensteuer an.
Die GmbH lohnt sich wenn: Du hohe andere Einkommen hast (Grenzsteuersatz 40–45 %), du langfristig reinvestieren willst statt auszuschütten, du mehrere Objekte in einer Struktur bündeln willst, und der Verwaltungsaufwand (Buchhaltungspflicht, Jahresabschluss, GmbH-Formalien) für dich tragbar ist. Nachteil GmbH: Kein steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren! Auf Veräußerungsgewinne zahlt die GmbH Steuern. Das ist der entscheidende Trade-off. Für viele Bestandshalter überwiegt der Vorteil der 10-Jahres-Regelung. Mehr: Immobilien-GmbH: Steuervorteile und Immobilien in GmbH kaufen.
Holding-Struktur: Die Profi-Lösung für größere Portfolios
Wer mehr als 3–5 Objekte besitzt oder plant ein größeres Portfolio aufzubauen, sollte eine Holding-Struktur in Betracht ziehen: Eine Holding-GmbH hält Anteile an einer oder mehreren Immobilien-GmbHs. Gewinne aus Immobilien-GmbHs können zu 95 % steuerfrei in die Holding transferiert werden (§ 8b KStG). Das schafft einen Akkumulationspool für Reinvestitionen mit minimaler Steuerbelastung. Erst wenn Geld aus der Holding an dich persönlich fließt, fällt volle Besteuerung an. Diese Struktur ist komplex und ab ca. 1 Million Euro Immobilienwert wirtschaftlich sinnvoll. Darunter übersteigen die Kosten (Steuerberater, Jahresabschlüsse, GmbH-Formalien) die Steuerersparnis. Für alle anderen: Private Vermietung mit optimierten Werbungskosten ist einfacher und oft ebenso effizient. Mehr: GmbH gründen: Vor- und Nachteile.
Kaufnebenkosten nach Bundesland
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Gesamte Nebenkosten Ø |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Sachsen | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Hamburg | 4,5 % | ca. 8–10 % |
| Hessen | 6,0 % | ca. 10–12 % |
| NRW / Brandenburg | 6,5 % | ca. 10–13 % |
Der Markt hat sich seit 2022 zugunsten der Käufer verschoben. Preisverhandlungen von 5–15 % sind in vielen Regionen wieder möglich — besonders bei sanierungsbedürftigen Objekten oder länger am Markt stehenden Angeboten. 2026 sind die Chancen für Kapitalanleger besser als seit Jahren: niedrigere Preise als 2021/22, leicht gesunkene Zinsen, und ein strukturelles Wohnungsdefizit das die Mietpreise stützt. Wer jetzt qualitätsbewusst kauft, investiert in ein window of opportunity.
