Selbständige und Freiberufler haben es bei der Immobilienfinanzierung schwerer als Angestellte. Banken schätzen Planbarkeit – und selbständiges Einkommen schwankt. Aber unmöglich ist es nicht.
Was Banken von Selbständigen fordern
- Notarkosten + Grundbuch: ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % (je nach Bundesland) (Stand: April 2026)
- Maklerprovision (geteilt seit 2020): je 1,5–3,57 % (Stand: April 2026)
- Dauer Grundbuchübertragung: ca. 6–12 Wochen nach Notar (Stand: April 2026)
- Auflassungsvormerkung: schützt ab Tag des Notartermins (Stand: April 2026)
- Steuerbescheide: Mindestens 2–3 Jahre, besser 3
- BWA: Betriebswirtschaftliche Auswertung der letzten 12 Monate
- Einkommensteuererklärungen der letzten 2–3 Jahre
- Kontoauszüge: Letzten 6–12 Monate
- Jahresabschlüsse (bei GmbH oder Personengesellschaft)
- Gewerbeabmeldung / Gesellschaftsvertrag als Nachweis
Wie Banken das Einkommen berechnen
Lassen Sie die Immobilie vor dem Kauf von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen (ca. 500–1.000 €). Das ist bei gebrauchten Objekten Pflicht. Typische Baumängel die Gutachter finden: Feuchtigkeit im Keller, Schimmel hinter Verkleidungen, Risse im Fundament. Ein Gutachten kann den Kaufpreis um 10.000–50.000 € senken.
Banken nehmen meist den Durchschnitt der letzten 2–3 Jahre – nicht das beste Jahr. Bei schwankendem Einkommen: Der schlechteste Wert zieht den Schnitt runter.
Beispiel: 80.000 € / 60.000 € / 90.000 € → Bank rechnet ca. 72.000 € Jahreseinkommen
Mehr Eigenkapital = bessere Chancen
Was Angestellte mit 10 % Eigenkapital schaffen, braucht als Selbständiger oft 20–30 %:
- Niedrigerer Beleihungsauslauf = weniger Risiko für die Bank
- Höheres Eigenkapital kompensiert Einkommensunsicherheit
- Zielgröße: 30 % EK + Kaufnebenkosten
Welche Banken sind selbständigenfreundlicher?
- Direktbanken (ING, DKB): Oft standardisierter Prozess, manchmal strenger
- Volksbanken / Sparkassen: Regionaler, persönlicher Kontakt hilft
- Spezialanbieter (DSL Bank, Münchener Hypothekenbank): Erfahrener mit Selbständigen
Tipps für Selbständige
- Früh anfangen – mindestens 3 Jahre Selbständigkeit vorzeigen
- Einkommen stabilisieren: GmbH-Gehalt statt volatile Entnahmen
- Mehrere Banken gleichzeitig anfragen (SCHUFA-Einträge nach 10 Tagen gebündelt)
- Finanzierungsmakler (Interhyp, Dr. Klein) einschalten – kennen selbständigenfreundliche Banken
- Bürgschaft der Eltern kann bei erstmaligem Kauf helfen
Finanzierung planen
Berechne deine mögliche Rate: Tilgungsrechner und Cashflow-Rechner. Eigenkapitalbedarf: Eigenkapital beim Immobilienkauf.
Als Selbstständiger oder Freelancer: So überzeugst du die Bank
Selbstständige und Freelancer stehen bei der Immobilienfinanzierung vor besonderen Herausforderungen. Banken vergeben Kredite lieber an Angestellte mit festem Gehalt – das ist berechenbar und sicher. Selbstständige Einkommen sind volatil, und die meisten Banken wissen nicht, wie sie sie einschätzen sollen. Das Ergebnis: höhere Anforderungen, mehr Eigenkapital, teils höhere Zinsen.
Was Banken von Selbstständigen verlangen: typischerweise drei Jahre Einkommensteuerbescheide, aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA), Bilanzen oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen, Nachweise über laufende Aufträge oder Verträge. Wer das nicht vorlegen kann oder erst zwei Jahre selbstständig ist, wird bei vielen Banken abgelehnt.
Was hilft: mehr Eigenkapital. Wer 30 bis 40 Prozent des Kaufpreises eigenfinanziert, reduziert das Risiko für die Bank erheblich und erhält auch als Selbstständiger bessere Konditionen. Ein Freiberufler-Rechtsschutz und Berufsunfähigkeitsversicherung können die Bonität zusätzlich stärken.
Ein unabhängiger Finanzierungsvermittler (Interhyp, Dr. Klein) kennt die Banken, die besonders offen für Selbstständige sind. Das spart Zeit und Ablehnungen. Mehr: Eigenkapital richtig einsetzen | Baufinanzierung vergleichen.
Wichtige Infos für Käufer: Grunderwerbsteuer nach Bundesland | AfA-Abschreibung
Kaufnebenkosten nach Bundesland
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Gesamte Nebenkosten Ø |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Sachsen | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Hamburg | 4,5 % | ca. 8–10 % |
| Hessen | 6,0 % | ca. 10–12 % |
| NRW / Brandenburg | 6,5 % | ca. 10–13 % |
Der Markt hat sich seit 2022 zugunsten der Käufer verschoben. Preisverhandlungen von 5–15 % sind in vielen Regionen wieder möglich — besonders bei sanierungsbedürftigen Objekten oder länger am Markt stehenden Angeboten. 2026 sind die Chancen für Kapitalanleger besser als seit Jahren: niedrigere Preise als 2021/22, leicht gesunkene Zinsen, und ein strukturelles Wohnungsdefizit das die Mietpreise stützt. Wer jetzt qualitätsbewusst kauft, investiert in ein window of opportunity.
